銀行預金の実質的なゼロ金利時代が続くなかで、住宅ローンの金利もかつてないほどに低下しています。
住宅ローンを組むには絶好のタイミングですが、不動産会社や銀行にローンの相談する前に、これだけは知っておきたい基礎知識についてお話します。
1. 銀行による住宅ローンの違いで、注目すべきネット銀行の低金利
住宅ローンの銀行選びといえば、これまでは都市銀行か地方銀行かという選択でした。
しかし最近、低金利や使いやすさも向上してきて無視できない選択肢の1つになったのがネット銀行です。
ネット銀行とは
銀行による住宅ローンの違いを比較するときに、まずチェックしておきたいのは店舗を持たないネット銀行と都市銀行や地方銀行など店舗型の銀行の違いです。
ネット銀行には、住信SBIネット銀行、ジャパンネット銀行 、ソニー銀行、楽天銀行、イオン銀行などがあります。いずれも2000年から2007年に営業を開始した新しい銀行です。
ネット銀行は、メガバンクなどの店舗型銀行よりもATM手数料や振込手数料、預金金利などがお得な場合があります。
それぞれの銀行は各手数料や預金金利のほかに、利用できるコンビニATMやポイントが貯まるサービスなどが違います。
ネット銀行の住宅ローンとは
ネット銀行は店舗や独自のATMを持たず従業員数も少ないので、店舗型の銀行より経営コストが大幅に削減されています。
その身軽さを活かしてネット銀行は、従来型の銀行よりも金利の低い住宅ローンを発売しています。
また、銀行に行かずにネットだけで申し込みができるのも魅力です。しかし、その反面審査がきびしいところもあります。
ネット銀行のメリット
●金利が低い
経営コストが低いネット銀行の住宅ローンは店舗型の銀行より低く設定されています。例えば201８年１０月時点で変動金利型の住宅ローン金利は、三菱UFJ銀行が0.５２５%、住信SBIネット銀行 が0.4１８%で0.1０７％の差があります。
●金利に上乗せされる「保証料」が無料
住宅ローンの返済額には「保証料」が含まれていて、都市銀行では保証料として金利に0.2％上乗せされます。ネット銀行はこの保証料が0円なので、総返済額ではかなりの差になります。上の例でみると、三菱東京UFJ銀行は保証料を含む実質金利は0.７25%となり、住信SBIネット銀行 との差はさらに開くことになります。
ネット銀行のデメリット
●ローンを組むときの事務手数料が高い
事務手数料は都市銀行は30,000円(税抜き)ですが、ネット銀行は購入額の0.2％かかります。3000万円の住宅だと600,000円になります。ただしこれはローンを組んだときに1回だけ必要な手数料なので、金利と違って後々まで影響する数字ではありません。
●営業マンと対面での相談ができない
ローンの申し込みから契約までインターネットを通じてのやりとりになるので、口頭で疑問点を聞くことができません。また、ある程度インターネットやパソコンの操作に慣れていないと、わずらわしいと感じることが多くなります。
●審査がきびしい
ネット銀行は金利を低く設定して、いわば薄利多売の住宅ローンを販売しているので、返済の滞りなどの事故があるとさらに利益を圧迫することになります。そのため、ローンの審査では収入や信用状況についての基準が、都市銀行などよりもきびしい場合があります。
金利以外の銀行によるローンの違いは?
住宅ローン選びでは金利以外に、ローンについている付加価値も判断の材料の1つです。たとえばわかりやすい例では、イオン銀行で住宅ローンを組むと5年間イオンでの買い物が5％割引になります。
その他に住宅ローンの付加価値には、病気で返済ができなくなった時に返済を免除する保障、変動金利と固定金利を何度でも変更できるサービスなどがあります。
銀行による窓口対応の違いがあります。ネット銀行はそもそもヒューマン・コンタクトがゼロなので問題外ですが、よく言われるように都市銀行と地方銀行では、一般的に地方銀行の方が融通がきくことが多いようです。担当者にもよりますが、どうすればローンが通りやすいかというようなアドバイスも地方銀行の方がきめ細やかだと言われています。
銀行によって店頭金利に対して一定の割合で金利を優遇する場合があります。銀行によって差がありますので店頭金利だけでなく優遇金利と併せて検討することが大切です。
いくつかの銀行に問い合わせてみて、検討をすると良いでしょう。
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2. 低金利の時代は変動金利型か固定金利型か?
ローンを組むときにもっとも頭を悩ますのが、変動金利型にするか固定金利型にするかの選択です。金利の先行きは誰にもわからないので悩むのは当然ですが、基本的な考え方は知っておきましょう。
固定金利と変動金利の選択基準
住宅ローンを組むときは、低金利の時代なら固定金利のローンを選択し、高金利の時代は変動金利を選択するのが基本です。
低金利時代は将来の高金利のリスクを避けるために現在の低金利に固定し、高金利の時代には将来の低金利を期待して現在の高金利に固定させないことが、借り手にとって有利だからです。
2016年7月現在はどうかというと、これ以上は下がりようがないというくらいの、かつてない低金利です。
政策金利、つまり日本銀行が銀行にお金を貸すときの金利は2008年のリーマンショック以来ずっと0.1％です。
さらに2016年2月には、銀行が日本銀行にお金を預けると利子がつくどころか預かり賃を取られるというマイナス金利政策が導入されました。中国の不況やイギリスのEU離脱などの不安要素もあって、この先すぐに金利が上昇することは考えにくい状況です。
したがって、金利が最低水準にある現在は、基本的に固定金利を選択する方が有利です。しかし、固定金利のローンは変動金利のローンよりも金利が高めに設定されているため、選択に迷いが生じる余地があります。
住宅ローンは大きく分けると3つのタイプ
住宅ローンを大きく分けると、変動金利型、当初10年間など期間を限定した固定金利型、全期間の固定金利型」の3タイプがあります。
2016年6月の主要銀行の住宅ローンの平均金利は次のようになっています。
(主要銀行の住宅ローンの平均金利 2018年10月）
・変動金利型 0.639%
・当初10年固定金利型 1.168%
・全期間(35年)固定金利型 1.485%
このように金利を固定する期間が長いほど金利は高く設定されていますが、将来金利が上昇したときには「固定」のメリットが発揮されます。
しかし、仮にこのままの低金利が返済期間中ずっと続くと、返済総額は変動金利型よりもかなり大きくなります。
しかし、かつてのバブルの時代のような住宅ローン金利が8％という今では考えられないような高金利時代に固定金利型でローンを組むわけではありません。金利が底を打っている現在は固定金利型の選択をまず第一に考慮すべきです。
将来の金利の上昇についてはどんなエコノミストも予測できない部分がありますが、住宅ローンの金利がこれ以上大きく下がることがないのは確かだからです。
変動金利型―5年に1回返済額の見直しがある
住宅ローンの変動金利は半年に1回見直されますが、それはこれからローンを組む人が注意しなければいけない点です。
いちど借りてしまうと変動した金利にもとづく返済額の見直しは5年に1回だけです。35年ローンなら完済までに5年ごとに合計6回の返済額の見直しがあります。
しかし、仮に5年間で金利が急上昇したとしても、毎月の返済額が大幅に増えると返済できなくなる可能性があるので、1回の見直しによる返済額の増加は1.25倍までと決められています。ただし、これによって月々の返済額の総額は抑えられますが、金利に当てられる部分が増えて、元金が減るスピードが落ちるというマイナス面もあります。
変動金利型は金利が下がりつつある局面では有利なローンですが、現在のようなゼロ金利時代にはこれ以上大きく金利が下がることはないので、リスクが大きいと言わざるを得ません。
固定金利型より当初の金利が低いことを生かして、金利が上がる前に繰り上げ返済して短期で完済するというようなケースを除いてはメリットは考えらません。
当初限定固定金利型―固定する期間が長いほど金利は高め
期間限定の固定金利型ローンは、当初10年間固定型がもっともポピュラーですが、この他に3年、5年、15年、20年、25年などの固定期間を選択することができます。
このタイプのローンを選択した場合は、固定期間が終了した時点でその時に金利に基いて、もう一度変動金利型や固定金利選択型を選択できます。
当初の金利はやはり固定期間が長いほど高く設定されています。
全期間固定金利型―ローンの完済まで毎月の返済額が同じ
返済期間の20年間、あるいは35年間の毎月の返済額を、ローンを組んだ時点の金利で計算してしまう住宅ローンです。したがってその後金利が上がっても、下っても返済額には影響しません。金利水準が最低ラインの現在はメリットが大きいタイプといえます。
しかし、金利は変動型や当初固定型に比べて高く設定されています。例えばローンを組んだ当初の数年間は子どもの教育費が大きいのでローンの返済額は抑えたいというような事情がある場合は、当初固定型を選ぶのも1つの選択肢です。
3. 人気の住宅ローン、フラット35とは
固定金利の安心と金利の優遇
フラット35とは、返済期間が最長35年の全期間固定金利型のローンです。
ローンの運営に銀行以外に住宅金融支援機構が関係しているのが特徴です。
住宅金融支援機構は、住宅金融公庫の業務を2007年に引き継いだ独立行政法人で、国民に良質な住宅を入手する資金を安定して供給することを目的としています。
銀行は顧客に住宅資金を提供した後その債権を住宅金融支援機構に売却するので、リスクなしでローンを販売することができます。
フラット35の人気の理由は、全期間固定金利型としては金利が安く設定されていて、金利が底を打っている現在はメリットが大きい住宅ローンだからです。
フラット35の仕組み(住宅金融支援機構のホームページより)
フラット35のメリット
・固定金利で返済金額が確定している。
・耐震性や省エネ性で一定の基準を満たす住宅を取得した場合は金利が10年間0.6%低くなる。
・勤続年数をローン審査の基準にしないので、転職したばかりの人や自営業者でも申し込みやすい
・ネット銀行以外の住宅ローンには0.2％の保証料が金利に上乗せされるが、フラット35は保証料が0円。
・繰り上げ返済の手数料が不要なので、資金に余裕があるときに繰り上げ返済しやすい。
フラット35のデメリット
・変動金利型のローンより金利が高めに設定されている
・建物の床面積や耐震性などが住宅金融支援機構が設けた基準を満たす必要がある。例えば1戸建てでは床面積が70㎡以上あることが条件です。
・ローンを組むときの事務手数料などの諸費用をローンに組み入れることはできず、現金で用意する必要がある。
・1万円から繰り上げ返済できるローンが多いが、フラット35はネット銀行では10万円から、都市銀行などでは100万円からでないと繰り上げ返済できない。
フラット35は自己資金が１割以上あって、固定金利を利用したい場合に、他のローンと比較して利用すると良いでしょう。
金利や住宅ローンを比較検討する場合には
4. リーマンショック前後に住宅ローンを組んだ人は借り換えを考えよう
歴史的低金利の現在は借り換えに大きなメリットが
住宅ローンの借り換えとは、現在よりも好条件の住宅ローンを組んでそれを資金にして返済中のローンを完済してしまうことです。現在は歴史的ともいえる低金利なので、借り換えにメリットがあるケースは少なくありません。
例えば、35年返済の固定金利は2016年6月で1.59％ですが、リーマンショックをはさんだ2006年から2011年にかけては3％前後でした。この期間に固定金利で組んだ住宅ローンは借り換えのメリットがあります。
残りの返済期間が短ければ変動型が有利
借り換えるさいに変動金利型にするか固定金利型にするかは、返済期間がどれくらいかによります。返済期間が10年以内などと短い場合は、変動金利型にする方が有利になりそうです。この後すぐに金利の上昇局面が来るとは考えにくいからです。
借り換えで得するかどうかを調べよう
現在利用中のローンの金利が高い場合、借り換えを検討しましょう。
借り換えができるかどうか、借り換えをした場合いくら得をするのかを知ることが必要です。銀行によって借り換えには手数料もかかりますし、返済期間によってあまりメリットない場合があります。
実際に借り換えをしたらいくら安くなるかを、銀行でシミュレーションしてもらう必要があります。
また、借り換えにも審査があります。住宅ローン借り換え一括審査申込みでは借り換えができるかどうか、どこの銀行を利用すれば特になるのかを調べることができますので、利用すると便利です。
5. 土地と建物の費用以外に必要な経費は?
住宅ローンを組むときは、土地の建物の購入費の他にさまざまな必要経費がかかります。その金額はローンに含まれている場合もあり、別途用意する必要があるものもあるので注意しましょう。
もっとも大きな必要経費は住宅ローンの保証料
銀行によるローンの違いのところで少し説明しましたが、ネット銀行以外の銀行で住宅ローンを組む場合は、フラット35を例外として保証料が経費として加算されます。保証料とは簡単に言うと銀行が保証会社に支払うお金です。
ローンの返済が滞ると銀行は保証会社に債権を譲渡して、保証会社がローンを肩代わりします。それによってローンを組んだ個人の借金がなくなるわけではなく、保証会社に対してローンが残ることになりますが、保証料は個人が負担することになっています。
一見借りる側にはメリットがないようですが、保証会社の保証があるので親や親せきなどに保証人になってくれるように頼むわずらわしさがなくなります。
保証料はローンの金利に0.2％上乗せして毎月分割の形で支払うケースがほとんどですが、ローンを組んだときに一括して支払うこともできます。借入金額が3000万円で35年返済だとすると、一括支払いの場合は約60万円、分割支払いの場合は総額で106万円ほど、毎月の支払い額では2500円ほどになります。
保証料は借りる人の信用度によって異なる場合があり、金融機関によっても金額が異なるのでローンを組むときには確認しておく必要があります。
その他の必要経費
住宅ローンを組むときの必要経費でもっとも大きいのは上記の保証料ですが、その他に次のような経費がかかります。ローンによっては、住宅や土地の購入費用の他にこれらの必要経費をプラスして貸し付けるものもあります。
●事務手数料
銀行に30,000円＋消費税の事務手数料を支払います。それとは別に保証会社に30,000～50,000円の事務手数料がかかる場合があります。
●抵当権の設定費用
住宅ローンを組むと銀行が土地と建物を担保に取ります。その登記に借入額の0.4％の登録免許税がかかります。3,000万円の借入なら登録免許税は12万円になります。ほかに、手続きを代行する司法書士の報酬や交通費として4万円前後かかります。
●団体信用生命保険料
ローンを組んだ人が死亡または高度障害状態になったときに、ローン残高が保険金で支払われる生命保険です。保険料はローンの金利に含まれるか銀行が負担するので、別途の費用は発生しません。ただし、フラット35は生命保険は任意加入で、加入する場合保険料は別途で支払う必要があります。
●印紙税
住宅ローンの契約書を作成するときに2万円の印紙税がかかります(1000万円超5000万円以下の金額の場合)。
●適合証明症交付手数料(フラット35の場合のみ)
建物の耐震性などの適合証明を受けるための費用が5万円程度かかります。
6.ローン審査に落ちる人と通る人の違いは?
「なぜか理由は分らないが住宅ローンの審査に落ちてしまった」という事態を避けるために、銀行が審査でどんな項目をチェックするのかを知っておくことは大切です。
安定した収入があるか
ローンの審査でもっとも重視されるのは、収入の安定性です。その意味でもっとも審査に通りやすいのが、勤務先が絶対に倒産することがなく、簡単にクビになることもない公務員です。民間企業でも大企業ほど審査は通りやすく、中小企業の場合は会社の経営内容を調べられることがあります。自営業はさらに審査がきびしくなり、過去何年間か安定した収入があったことを所得税の額などで証明する必要があります。
タクシーの運転手など固定給よりも歩合給の比率が多い場合もローンの審査は厳しくなります。ガードマンなど基本給に比べて残業手当の比率が高い場合も、不利な条件になります。このような場合は、自己資金が多いなど他のプラス要因がないとなかなか審査には通りません。
現在の仕事の勤続年数が長いか
おなじ勤務先に長年勤めていることは審査に有利な条件になります。ここ1～2年内に転職したというような場合は不利になります。自営業の場合も創業からある程度の年数がたっていることが必要条件になります。
浮き沈みの激しい職業は不利
行列の出来ていたラーメン店がいつの間にか廃業しているなど、飲食業は栄枯盛衰の移り変わりが早い職業です。このように浮き沈みの激しい職業もローンの審査では不利になります。
現在の年収が基準をクリアしているか
各銀行は独自に、購入する住宅の金額に応じて年収の最低金額を定めています。いくら公務員でも年収に比べて住宅の金額が法外に高い場合は、その金額にこだわるとローンの審査は通りません。
預貯金が多いか少ないか
ローンを申し込んだ時点である程度の預貯金が場合は審査に有利になります。他のポイントが低い場合でも、預金額が多く、自己資金の割合が高ければ審査が通る可能性があります。逆に、一定の収入があっても預貯金がまったくない場合は審査の基準をクリアできないことがあります。
住宅ローン以外の借り入れ状況は重要ポイント
カードローンや車のローンの残高が多いと、とうぜん審査には不利になります。また、過去にクレジットカードの滞納などの自己の記録があることも、たいへん不利な条件になります。
家族持ちかどうかも審査に影響
独身者は配偶者や子供がいる人に比べて行動の自由度が大きいだけに、住宅ローンの審査では不利な条件になります。ただし結婚が決まっているので家が欲しいという場合は、現在独身でも不利にはなりません。
年齢が若すぎるのも、高すぎるのも不利
ローンを申し込むときの年齢も審査に関係します。20代の前半などの若い年齢、50代などの高い年齢は審査に不利にはたらきます。若い年代の場合は安定した返済に疑問を持たれることがあるし、年齢が高い場合はローン返済の後半の収入に不安があります。
まとめ
住宅ローンを申し込むときは不動産会社や銀行の担当者など相談する相手はみなプロなので、「よく理解できないし任せておこう」という気持ちになる人が少なくありません。しかしそれでは、たとえ相手にだます気がないとしてもベストの選択をすることはできません。
やはり申し込む前にはある程度の基礎知識をもって、そのうえで疑問点を銀行のローンの担当者など専門家に聞いていくしっかりと検討する姿勢を持つことが大切です。
ネット銀行も検討してみて、納得のできるローン選びをすることをお勧めします。
