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配偶者への居住用不動産の贈与の特例とその活用法とは!

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『夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除』とは

お金や物品の贈与をした場合には、贈与税の課税対象となりますが、

一定の要件を満たす夫婦間でのマイホームの贈与については、

基礎控除110万円とは別に、最高2,000万円まで非課税となる制度が設けられています。

夫婦が共に長年生活をしていた住まいの名義が、例えば夫だけの名義になっていた場合、

夫婦の共有名義にしたい

名義を変更したい

と考えたとき

通常であれば、それは夫から妻への贈与であるとされ、贈与税がかかってしまいます。

しかし、もし今住んでいる家が夫だけの名義だとしても、それは夫婦でともに築いた財産であるという考え方もできます。

実際、離婚の際にも財産分与という考えもあることから、住宅については長年連れ添った夫婦間の贈与は2,000万円までは非課税にする制度が設けられました。

それが、「贈与税の配偶者控除」です。

この制度を使って実際に

.今住んでいる家の名義を夫から妻に移すことができるかどうか、

.その際の費用はかかるのか

.新規に家を買う場合との違い

などについて詳しく調べてみました。

1.特例の概要

通常、贈与税は、一人の人が1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかります。

配偶者控除の特例を利用すると

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、
現在住んでいる家やマンションもしくは住宅を購入するためにお金を贈与されたとき、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できます。

住宅価格-(基礎控除110万円+2,000万円)=残りの金額

に贈与税がかかります。

つまり、住宅2,000万円分の贈与税が少なくなるという事です。

2.特例を受けるための条件

1.贈与者は配偶者であること(夫または妻)

2.婚姻の届け出をした日から贈与を受けた日までの期間が20年以上あること

3.同じ配偶者からの贈与は1度だけ適用できる

4.配偶者から贈与された財産が、
自分が住むための国内の居住用不動産であること
又は居住用不動産を取得するための金銭であること

5.贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与により取得した国内の居住用不動産、又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、
贈与を受けた者が実際に住んでいて、その後も引き続き住む見込みであること

つまり、

結婚後20年以上たった夫婦が、今住んでいる家でも、これから購入予定の家でも、来年の3月15日以降もずっと住むつもりなら、
その家の費用のうちの2,000万円分とその年の基礎控除額の110万円分あわせて、
2,110万円分 を贈与税の計算から控除をすることができるということです。

すなわち今住んでいる家の価値が2,110万円以下であれば贈与税がかからず、
配偶者の名義にすることができます。

3,000万円の価値の家でしたら、2,110万円分だけを夫名義から妻名義にすることが可能です。

土地だけでもこの特例は使う事が出来ます。

なお、実際に使えるかどうかは税務署のホームのホームページでチェックできます。

申告・納税手続の中の贈与税(贈与税の申告書作成コーナー)
平成27年分贈与税の申告の仕方 チェックシート添付書類

贈与税の配偶者控除の特例(暦年課税)を適用する場合
≪ チェックシート・添付書類 ≫

贈与税の配偶者控除チェックシート

添付書類

国税庁ホームページ

3.贈与する家の価値はどうやって決まるのでしょうか

IMG_2234

今住んでいる家の贈与の際の評価額は実際の販売価格とは違います。

贈与される不動産の課税基準は相続税評価額となります。

その相続税評価額を出すには、

宅地は路線価等を基に評価し、
建物は固定資産税評価額によって評価します。

路線価は国税庁ホームページで閲覧することができますが、
公示価格の約8割くらいです。

建物の固定資産税評価額は建物の固定資産税評価額は
おおよそ建築代金の5~7割といわれていますので、
どちらも実際の不動産の価格より低くなります。

建物の固定資産税評価額は課税固定資産税・都市計画税納税通知書に記載されています。
また、市役所で調べることができます。

ですから、

居住用不動産と取得資金贈与では
居住用不動産そのものを贈与する方が有利だといえるでしょう。

4.自宅の価値を調べる

実際に我が家で計算をしてみました。

土地の大まかな価値は路線価x土地の面積で計算できます。

首都圏のJR駅から10分ほどにあるマンションですが、
約70㎡で土地の持分は30㎡ほどです。

駅近で便利場所にあり、築8年と新しいので中古住宅として販売すれば

およそ 4,000万円 ほどになると思います。

土地の路線価は 50万円

50万円 x 30㎡=1500万円

建物の評価価格は 650万円

ですから、 土地と建物を合わせた評価額は 2,150万円 になります。
ここで夫婦間の贈与特例を使うと

2,150万円-2,110万円=40万

2,110万円を引いた残りの40万円に贈与税がかかります。

贈与税の計算の下記の【一般贈与財産用】(一般税率)表から

かかる贈与税は10% ですから

40万円x0.1=4万円

この家を夫から妻に贈与するとするとたった4万円の贈与税

で済むことになります。

もし、この物件を売却して新しい家を買うとするとき

同じく 4,000万円 の物件で 購入代金2,000万円 を貰ったとして、

この配偶者控除をつかうと 家を共有名義にするとして

4,000万円のうちの2,110万円分(2,000万円+110万円)

を贈与することができます。

一方、夫から妻へこの住宅を全部、贈与した場合の贈与金額を計算しますと

4,000万円-2,110万円=1,890万円

下記の【一般贈与財産用】(一般税率)表から

1,500万円以上3,000万円 以下ですので税率はなんと 50% にもなります。

その贈与税額は 1,890万円 x 0.5 ― 250万円= 695万円

と非常に高額になってしまいます。

やはり、取得用資金を2,000万円贈与する場合に比べて、住宅を贈与した方が贈与税が少くなることが分かりました。

【一般贈与財産用】(一般税率)表
この速算表は、「特例贈与財産用」に該当しない場合の贈与税の計算に用います。
(例えば、兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合など)

税率

5.ローンがある場合の不動産配偶者特例は?

ローンがある場合の評価額は上記のようにはなりません。
たとえば、ローンがまだ3,000万円以上残っているのに、評価額が2,000万円では困りますよね。

この場合は実勢価格 つまり当該不動産が今現在売買される金額で評価しますので、
新しく物件を購入する場合と同じように考えるということのようです。

ローン残高や物件の内容によって異なる場合が有りますので、
ローンを借りている銀行とあらかじめ相談してみることをオススメします。

6.不動産配偶者特例を使う場合にかかる費用

不動産配偶者特例を使う際には、贈与を受けたということ
がわかることが必要ですので、登記をしなければなりません。

そのためには

登記費用
不動産取得税
登録免許税

などが必要になります。

7.この特例の適用を受けるために必要な手続き

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この特例を受けるためには贈与税の申告をすることが必要です。

その際には次のような書類が必要です。

(1) 受贈者の戸籍の謄本又は抄本
(居住用不動産又は金銭の贈与を受けた日から 10 日を経過した日以後に作成されたものに限ります。)

(2) 受贈者の戸籍の附票の写し
(居住用不動産又は金銭の贈与を受けた日から 10 日を経過した日以後に作成されたものに限ります。)

(3) 控除の対象となった居住用不動産に関する登記事項証明書

(4) 受贈者の住民票の写し
(控除の対象となった居住用不動産を居住の用に供した日以後に作成されたものに限ります。)
(注) 上記 2 の戸籍の附票の写しに記載されている受贈者の住所が、贈与税の配偶者控除の特例の対象となった居住用不動産の所在場所である場合には、住民票の写しを提出する必要はありません。

8.贈与税の配偶者控除は離婚したらどうなる?

離婚日の前日までの日付で贈与が済んでいれば、2,000万円の配偶者控除は利用できます。
贈与の日付は、契約書や登記簿上の贈与日で証明することとなります。

9.配偶者控除特例適用のメリット

1.相続税対策

贈与税の配偶者控除を利用することによって、相続遺産が少なくなります。

将来の相続税の負担を減らすことができます。

この特例は相続開始前3年以内の生前贈与加算の対象となりません。

この生前贈与加算とは、相続開始前3年以内の贈与は、
生前贈与加算(相続財産に加えて相続税を計算)しなければなりませんが、
贈与税の配偶者控除の適用を受けた最高2,000万円までは、生前贈与加算の適用対象外になります。

2.譲渡税対策

この特例を利用して今まで単独名義だった、住宅を共有名義にしておくと
将来自宅を売却する際、

「居住用財産の売却益に対する3,000万円の特別控除」
という特例を夫婦で適用することができますので、
売却益が合計で6,000万円まで、税金がかからなくなります。

ただし、3,000万円の特別控除の特例は、土地だけでは適用されず、
家屋とともに譲渡する土地に限られるため、居住用不動産を配偶者に贈与する時には、家屋部分も一緒に贈与しておくことが必要です。

10.注意点

1. 婚姻期間とは婚姻の届出の日から贈与の日までの期間です。
従って入籍していない期間は含まれません。
また結婚20年目であっても、実際に計算した期間が19年数ヶ月という場合には、この特例は適用されません。また、内縁の妻も適用はありません。

2. 贈与を受けた居住用不動産が2000万円に満たないときは、
その金額までしか控除されません。
これは居住用不動産の特例ですから、2000万円分までの利用していない枠を他の贈与財産に適用することはできません。

またこの配偶者控除は、同一の配偶者からは一度しか使えないため、
例え贈与金額が2,000万円に満たない場合、利用していない枠を
翌年に繰り越してもう一度利用することもできません。

3. この特例を受ける場合には、税額がゼロになる場合でも
一定の書類を添付した申告書の提出が必要です。

4. この特例を利用すれば、居住用不動産についての「贈与税」はかかりませんが、「不動産取得税」や「登録免許税」は必要になります。

5. 贈与の日から3年以内に贈与した配偶者が亡くなられた場合、
贈与を受けた財産は、通常であれば相続財産に加算されますが、
この配偶者控除を受けた場合の(2,000万円までの)控除額相当分の贈与財産は、
相続財産には加算されません。

6.この特例の対象となる居住用不動産は、贈与を受けた配偶者が居住するための日本国内の家屋又はその家屋の敷地です。

居住用家屋の敷地には借地権も含まれます。

なお、居住用家屋とその敷地は一括して贈与を受ける必要はありません。
居住用家屋のみ、あるいは居住用家屋の敷地のみ贈与を受けた場合も配偶者控除を適用できます。

この居住用家屋の敷地のみの贈与について配偶者控除を適用する場合には、次のいずれかに当てはまることが必要です。

(1) 夫又は妻が居住用家屋を所有していること。

例:妻が居住用家屋を所有していて、その夫が敷地を所有しているときに
妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合

(2) 贈与を受けた配偶者と同居する親族が居住用家屋を所有していること。

例:夫婦と子供が同居していて、その居住用家屋の所有者が子供で
敷地の所有者が夫であるときに、妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合

 

まとめ

夫婦間で居住用不動産を贈与した時の配偶者控除の特例は
新しく購入するためのお金を贈与することもできますが、
建物や土地を贈与する方が土地や建物の評価額などで有利になります。

また、この制度を使うと相続税や譲渡税の対策にもなります。

配偶者控除の特例をうまく使って、資産をしっかり管理したいですね。

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