子供が生まれた、子供が大きくなって手狭になった。
受験時期になって部屋が必要、希望の学区内にすみたい。
など、こどものために住み替えをしたいと思ったことはありませんか？
子育て中の住まいは、子供の将来にも影響します。
より良い子育てのためにも、「もっとちゃんと考えればよかった。」と後悔しないように
住み替え時に特に気をつけたい３つのポイントとして時期、物件、費用についてお伝えします。
1.【時期】住み替え、買い替えの理由とおすすめのタイミングはいつ
まず、住み替えを考えるタイミングですが、多くの場合は子供ができたり、増えたりという家族構成の変化や入学などが多いでしょう。
住み替えのきっかけは？
子育て中の家族が住み替えを考えるきっかけとして多いのは、子供が生まれて荷物が増えたり、子供が大きくなって家の中を走り回るようになり手狭に感じたり、子供の人数が増えて部屋数が必要になったり、もう少し広いところに住み替えたいと思ったりすることです。
また、転勤などで何年か自宅を離れていて、戻ってくるときに家族構成が変わっていたりして住み替えを考えることもあるかもしれません。
部屋が狭い、暮らしにくいということが住み替えの理由としては一番多いようです。
住み替えのタイミングは
子育て中の住み替えを考えるタイミングでは、多くの場合ポイントになるのは子供の学校です。
就学前の住み替え
お子さんを通わせたい学校がある場合などは、その校区内に住まないと通えません。
もし、小学校に通っている時に住み替えようとした場合は、小学校は6年間ですので、その間に転校を伴う引越しをするのは、子供にとっても友達と別れるという点でかなり大変です。お母さんにとってもママ友と別れ、新たなネットワークを作り直すというのはキツイものです。
転校をせずに住み替えようとすると、学区が変わらない地区の物件を探すことになりますが、なかなか思ったようなものが見つからないことも多いようです。
子供が小さい時に住み替えを考える場合は上の子供が小学校に入る前の方がいいと思います。上の子供が小学校に入る前で、下の子供が生まれた後というのは、子供たちの年齢差にもよりますが、意外に短い期間ですので注意しましょう。
小学高学年から中学生の住み替え
それまでは兄弟で同じ部屋を使っていた場合でも、受験などで勉強部屋が必要になってきます。
子供が男女の場合は特に、それぞれの部屋が必要となります。
また、中学校では勉強時間も増え、部活動などもするようになります。学年が上がれば子供達に必要なものも増えてきて収納スペースも必要になります。
それまでなんとか暮らしていたけれども、狭いくて暮らしにくさを実感することも多くなるのではないでしょうか。
狭さを解消したい、希望の学校の近くにすみたいなどという場合、中学入学時は住み替えには子供達にとってもよい良いタイミングと言えるでしょう。
2.【物件】どこに住み替えをすればいい？
学校の入学に合わせて住み替えを考えるときには、子供たちが大学進学するまでを考えて物件を検討する必要があります。
住まい選びのポイントとして重要な立地と物件について詳しくみていきましょう。
交通の便利さ
将来私立の中学、高校に進ませたいと思うのであれば、バスなどの交通の便の良い場所や電車の駅に近いところを選んでおいた方が良いでしょう。
公立の小中学校へと考えている場合でも、高校へ進学した後のことを考えると交通の便の良いところがいいのは変わりません。もちろんお父さんやお母さんにとっても交通の便は重要です。
学区やコミュニティ
子供の進学を考えて住まい選びをするのなら、子供が小学校から高校まで10年以上過ごす場所になるので、今まで通りの学区やコミュニティを継続するか、新しい環境を選ぶのかは重要なポイントとなります。
住み替え先がどの学校の校区になるのかを確認しましょう。
これまでの近所付き合いを大切にしたい、学校の校区内で転居しようと思う場合は特に注意が必要です。
場所によっては同じ町内でも校区の異なる場合があります。実際に、住み替え先の校区が考えていたところと違っていて、近くに学校があるのに遠くの学校に通わなければならなかったということがあります。
どの学校に通うことになるのか、通学路や通学時間がどのくらいかかるのかを市役所などでしっかりチェックしておきましょう。
生活の利便性
夫婦共に働いている場合は、小学校の低学年の学童保育の充実している地域や子育て支援のある地域で住まいを探すのも重要です。
実家の近くという選択肢もあるでしょう。
学校以外での立地の条件としては、病院や買い物に便利なところや夫婦の職場へのアクセスなども重要です。
住まいの環境
住まい選びの基本条件として住環境はとても重要です。
日当たり、近隣との位置関係、近隣の様子、騒音や異臭がない場所、安全な地域かどうかなど、しっかりチェックしましょう。
子供の通学路が安心できるのかなども十分に気を配りましょう。
ただ、住まい環境はとても重要ですが、全てが好条件の物件はありません。もしあったとしても価格が高くて購入できないかもしれません。
自分たちの家族にとってこれだけは譲れない条件とは何かをはっきりさせることが大切です。
なんのために住み替えをするのか、快適で心地の良い暮らしをするためにはどんな住まいが必要なのかを家族で十分に話し会うことで自分たちにふさわしい住まいを見つけることができます。
資産価値
購入する際には、住宅は住まいとしてだけでなく資産としても重要な役割を持っています。
万が一、住み替えた後に転勤時やライフスタイルが変わった時などでそこに住むことができなくなった時にも、売却したり、貸したりということができるような条件の良い住まいを選んでおくことも重要なポイントです。
売れなかったり、ローンの支払いが残るなどの物件を選んでしまうと、その後の暮らしに大きな影響を与えます。
土地の広さ、道路との関係、建て替えができるかどうか、土地の向きや傾斜、建物の築年数や建物の構造など、
売却のしやすい資産価値のある物件を選ぶことが大切です。
3.【費用】住み替えには資金計画が重要
子育て時期には、教育費が思いのほかかかります。特に学年が上がれば、塾や習い事の費用なども必要になります。もちろん子供が大きくなれば食費も増えていきます。生活費全体が増加傾向になります。
そんな子育て世代に住み替えをするのですから資金計画はしっかり検討しておかなければなりません。
せっかく買い替えたのに、ローンの支払いが大変、税金が高いなど慌てなくてもいいように、買い替えた後の生活が滞りなく送れるように細かくチェックしましょう。
住宅も経年変化がありますのでメンテナンスが必要ですが、教育費のかかる時期に家の追加費用がかからないように、長期的な計画を立てておくと安心です。
住み替えの際には、子供達が大学卒業するくらいの間については、特に収入の変化や子供の進学などを考えてあらかじめライフサイクルと収支バランスの計算をしておくと良いでしょう。
住み替えにかかる費用は
賃貸から持ち家にすみかえる場合と、持ち家からの買い替えの場合では、費用や購入手順などが違います。
それぞれの場合について見てみましょう。
賃貸から持ち家にすみかえる場合
賃貸は、月々の家賃と更新料が必要でしたが、持ち家の場合、ローンの支払いの他に固定資産税が毎年かかります。修理の費用もかかりますのであらかじめそのための費用も用意しておかなければなりません。
マンションの場合はマンションの場合は管理費、駐車場代もかかります。
ローンをボーナス払いを併用する場合は、毎月の家賃より安く住めると考えて購入する場合は特に注意が必要です。
脅かすわけではありませんが、会社の状況によってはボーナスは少なくなるかもしれません。最近では年俸制になる場合もありますので、できればローンの支払いは月払いのみにしておくことお勧めします。
購入時にかかる費用
住み替えで実際に住宅を購入する時にかかる費用を見ていきましょう
1.物件の購入費
2.契約にかかる費用：仲介手数料（購入価格x3％＋60,000円＋消費税)、印紙代
3.登記費用 ：所得権登録免許税、司法初期報酬等
4.不動産取得税
5.住宅ローン関連費用：登録免許税（住宅ローンの抵当権設定登記に必要）、契約印紙税、保証料（金融機関やローンの種類によって金額が異なり、かからない場合もある）、手数料、保険料（団体信用生命保険特約料や火災保険料）
＜＊金融機関、ローン金額、ローンの種類によって異なる。一般的な住宅ならローン金額の２〜３％＞
6.その他 ：売買に関する清算金（固定資産税、マンションの管理費、借地権の地代など引き渡し時に日割り計算して清算）、各種一時金（新築マンションー修繕積立基金、新築戸建てー水道施設負担金などがかかる場合がある）
購入後にかかる費用
引っ越し代、
家具、家電やカーテンなどの購入費
毎年かかる費用
固定資産税
マンションの場合：管理費、駐車場代、修繕積立金
などの費用がかかります。
かかる費用については多めに考えておく方が安心です。
毎月の生活費、貯金、ローンなどを計算して、資金計画を立てましょう。
住み替え時にローンを借りる場合の目安はいくら？
住み替えで時にローンを借りようと思っている場合、年収からいくら借りられるかは年収によって異なります。一般的に、ローンの支払い金額が年収の20％から30％以内にすると良いと言われます。
しかし、借りられる金額と返せる金額は異なります。借りられるからといって、限度額いっぱいまで借りてしまってその後の生活に困るようなことがあっては本末転倒です。
毎月ローンとして返せる額はこれまで支払っている家賃と貯金の合計金額からこれからも必要な貯金額を引くことで計算できます。
例）現在の家賃10万円の住まいから持ち家にすみかえる場合
現在の家賃と貯金額
・家賃 10万円
・住宅購入時用貯金 3万円
・子供の進学などの貯金 3万円
賃貸の家賃と貯蓄高の合計が16万円のうち子供の進学用の貯金3万円は減らせません。
住み替えた場合、住宅用の費用として固定資産税＋維持費が月に換算して4万円ほどかかります。いままでの住宅購入用貯金3万円よりも高くなります。
つまり、ローンの返済可能額は家賃と同額の10万円まではなく、9万円になってしまいます。
また、持ち家になったので、駅から遠くなって車が必要、交通費が余計にかかるなどという場合もあります。そうなるとさらに返せる金額は少なくなってしまいます。
将来のことも見越して資金計画を立てるには、収入の変化や子どもの進学といったイベントを組み込んだライフプラン表を作成して、借りれる金額ではなく、返せるローンの金額を決めることが大切になります。
賃貸からの住み替えシミュレーション
収入と生活費などから計算をしてローンの返済可能額がわかれば、住宅ローンで借りられる金額が決まります。
住宅用に貯金をしていた頭金を合わせて住み替えに使える金額がいくらなのかを計算してみましょう。
物件購入に必要な金額
物件を購入する際には仲介手数料やローン手数料など物件購入価格プラス７〜１０％ほどの費用がかかります。
ただし、これらの費用は購入時に必要ですから、ローンで後から支払うわけにはいきません。現金で用意しましょう。
＊3500万円の住まいを購入する場合の計算例
購入費用が約10％として350万円必要です。
トータル金額は 3500万円＋350万円＝3850万円
住宅購入のための貯金が850万円ある場合
頭金に500万円、購入費用に10％の350万円を使います。
残り3000万円が必要になります。
フラット35、固定金利1.35% 35年ローンで3000万円借りるとすると、
毎月約9万円のローンの支払いになります。
家賃10万円の賃貸住宅からの住み替えが可能な金額です。
つまり、3000万円のローンと頭金から手数料を引いた額が購入できる家の価格になります。
ローン＋頭金＝家の価格＋購入費用
となります。
持ち家を売却して住み替える場合
持ち家からの住み替えの場合は、持ち家がいくらでいつ売却ができるかが重要なポイントになります。
今の住まいの価値を知らなければ、いくらの家にすみかえることができるのかもわかりません。売れなければ買い替えも難しいでしょう。
持ち家のローンはどうなる？
現在の持ち家にローンのある場合は、売却時にはローンを返済しなければなりません。
住まいがいくられ売れるのかがわかれば、売却後ローンを返済して残金があれば住み替え用の新しい住まいの頭金にすることができます。
しかし、売却金額よりローン残高が多ければ、ローンの精算のために追加で資金が発生します。
預金や両親からの援助などで現金が用意できればそれで支払うこともできますが、そうでない場合には「買い替えローン」などを利用して今の住まいのローンの精算に足りない分と住み替え先のローンをまとめて組むという手があります。ただし、この買い替えローンはどこの金融機関でも扱っているわけではありません。買い替える物件によっては組めない場合もあります。
現在の家の価値はいくらか？
何れにしても今の住まいの価値を知らなければ、住み替えのためにいくら必要なのかもわからないことになります。
ではどうやって今の住まいを売った時の価格を調べたらいいのでしょうか。
不動産会社のインターネットサイトなどで、近所で売りに出されている住宅を見つけることもできますが、なかなか今の住まいと同じ条件の物件は見つからないので、やはり不動産会社の力を借りるしかありません。
その際におすすめなのがインターネットの「不動産一括査定」サイトです。
一度名前と自宅の住所を入力するだけで、複数の不動産会社に自宅の査定を依頼することができます。
近所の不動産屋さんに聞いてみるという手もありますが、いったん頼んでしまうとそこでずっとお世話にならなけれがならない雰囲気になってしまうことも多いものです。
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いくつかの不動産会社に査定を依頼することによって、自宅の価値を正しく知ることができ、好条件で売却をすることができます。
私も一括査定のイエウールを利用して売却して買い替えをしました。詳しくはこちら↓の記事をご覧ください。
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自宅の価値を正しく知るために
買い替えにかかる費用は
持ち家を売却して住み替えをする際にかかる費用は
売却にかかる費用 ＋ 購入にかかる費用
の合計金額がかかります。
購入にかかる費用は上記の賃貸からの住み替えの場合と同じです。
売却にかかる費用
1.契約にかかる費用：仲介手数料（購入価格x3％＋60,000円＋消費税)、印紙代
2.税金：所得税—譲渡益が出た場合にかかる（居住地位の住宅の譲渡益は3,000万円以下ならかからないなどの特例がある）
3.住宅ローン関係：住宅ローン繰り上げ返済、返済手数料、抵当権抹消費用（住宅ローンを完済し、登記簿に記載されている抵当権を外すための費用）
4.その他：リフォーム・クリーング代、解体費など
売却代金から仲介手数料、ローンの残金、税金、手数料など必要な費用を引いた金額が手元に残ることになります。
まとめ
子育て時代の住み替えにおいて大切なのは、子供達をはじめ家族が安心して、楽しく暮らせる住まいです。そのためには住み替えの時期、場所、費用が重要になります。
子育て時代の住み替えは「家が狭いから」とか「家賃より安いローンで買えるから」という理由だけではなく、子供達にとっての良いタイミング、学校の校区、交通の便の良いところや環境などもしっかりチェックしておきましょう。
そして、住み替え後の生活が快適に送れるように、ライフイベントなども考えて、無理のない購入計画をたてておくと安心して住み替えができます。
住み替えには今の住まいがいくらで売れるかを知ることも大切。住まいの価格を知るには一括査定サイトが便利です。
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