住宅ローンを使って家を新築したり、買ったり、リフォームしたりした時には、所得税が戻ってくる住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）という制度があります。
家を買ったら、いろいろ他にもお金がかかりますよね。そんな時税金が少なくなるなら、使わない手はありません。
10年も税金が安くなるってホントなの？
お得に利用するために、住宅ローン控除はどんな時に使えるのか、手続き方法、減税額、必要書類などについて詳しくお伝えします。
住宅ローン減税(住宅ローン控除)とは
住宅ローン減税とは、ローンを利用して家を買ったり、新しくしたり、リフォームした時ときに10年間、所得税が大幅に減税される制度です。
どのくらい大幅かというと、多くの場合10年間は所得税がほぼゼロになります。すごいですよね〜。
たとえば年収600万円のサラリーマンなら、毎年20～30万円ほどの所得税を払っているはずです。
その人が家を購入する際に3000万円のローンを利用すると、10年間はその年のローン残高の1％にあたる金額が、毎年所得税から控除されます。
1年目のローンの残高が3000万円だったら、払うべき所得税から30万円が引かれると言うことです。所得税が30万以下なら、つまり所得税がほぼゼロになります。
このとき所得税が25万円だったとしたら、所得税で25万円引かれて、控除できなかった5万円分が住民税から控除されます。
所得税が少ない時は住民税も戻ってくるなんてすごくいいですよね。
もし、いまは賃貸マンションに住んでいて、家を買おうかどうか悩んでいるなんて場合、
住宅ローンが今の賃料よりも少し高くても、住宅ローン控除を利用すると税金が10年間はやすくなるので、
「減税がなくなる10年後には給料も上がっているだろうし、思い切って家を買おうか」
という決心を後押ししてくれる制度です。
国としてはかなり太っ腹なこの優遇制度は、
「家を買う国民の長期ローンの金利負担を減らして、マイホームを取得しやすくしよう」
という趣旨で作られていますので、利用できる場合はぜひ活用しましょう。
住宅ローン減税を受けられる条件
実際に住宅ローン減税を受けることができるのはどんな場合なのかをみてみましょう。
・返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいること
・購入する家の床面積が50㎡であること
・新築又は取得の日から6か月以内に引越しをして、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
住宅ローンはふつう30年くらいなので最初の条件は問題ありませんね。
マンションでは50㎡以下のものがありますので２番目の条件は注意が必要ですが、ローンを組んで50㎡以上の家を購入して自分で住む場合、ほとんどの人が受けられるのが住宅ローン減税です。
ただし、次のような場合は減税が受けられないことになるので念のために注意しておきましょう。
【住宅ローン減税が受けられないケース】
所得金額が3,000万円以上ある。
もっともな条件ですね。
収入から必要経費を差し引いて残ったものが「所得」です。
この所得が3千万円以下ですから、ほとんどの人は大丈夫だと思います。
住宅ローンの金利が年0.2％以下である。
こんな金利でお金を貸してくれる金融機関はありませんが、勤めている会社から借りる場合はあり得ます。
別荘や他人に貸す家を購入する。
住宅ローン減税を受けられるのは、あくまでふだん自分が住む家であることが条件です。
転勤で引っ越して、購入した家に住んでいない。
これはあり得ますね。ただし、単身赴任で家族が住みつづける場合はOKです。
一度引っ越してからまた購入した家に戻る場合は、控除期間が残っていればその間は控除が受けられます。
購入した家の1/2以上を店舗などに使う。
自営業で店舗や事務所と住居がいっしょの家（店舗併用住宅）を建てる(購入する)場合は注意が必要です。
築20年以上たっている木造中古住宅を購入する。
耐火建築物のマンションでも築25年以上たっている物件を購入するときは住宅ローン減税を受けることはできません。
床面積が50㎡以下である。
床面積については、特にマンションでは要注意です。
マンションの場合、内のりの面積が50㎡以上なければローン控除は受けられません。
マンションの広さの表示面積（チラシなどに書かれている部屋の広さ）は通常隣の部屋との壁の中心（壁芯）から測った部屋の広さが表示されています。壁の厚みの半分が面積に含まれているのです。
ところがこのローン減税の基準となる面積は登記上の面積です。この面積は部屋の内側の面積＝内のり面積です。（上の図を参考にしてください。）
壁は、共有部分になりますので自分の床面積には含まれません。
表示面積は51㎡のマンションでも登記上の面積が49㎡であったためにこの減税が受けられない場合もあります。
戸建て住宅の場合は、通常は登記の面積と表示面積は同じです。
住宅ローン減税はいつ戻ってくる？
(1) サラリーマンの場合
ローン減税でいくら戻って来るかをお話する前に、どんな形で減税分のお金が戻って来るかについて、お話しておきましょう。
サラリーマンの場合は、初年度分は確定申告をすると銀行振り込みという形で国からお金が戻ってきます。
2年目からは勤務先で年末調整をすると12月の給料にプラスされるという形で戻ってきます。
戻ったお金の使い道は？
年末のボーナスと合わせるとちょっとした額になりますが、気が大きくなってパッと使ってしまったりしないで、「住宅ローン返済の足しにするお金」としてためておきましょう。
(2)自営業の場合
自営業の場合は、毎年の確定申告のときに、控除額を自分で計算して申告します。この場合は、戻ってくるというより支払う所得税が安くなります。
安くなる税金の額はいくら？
安くなる税金の額を知るポイントは次の2つだけです。
1.ローン残高の1％が10年間、毎年税金から引かれます。
ただし、払う税金の額以上に引かれることはありません。
2. 引かれる額の上限は年間40万円、10年間で最大400万円です。
したがって4,000万円以上のローンを使って家を買っても、税金を40万円以上払っていても控除額は頭打ちです。
(消費税が現在の8％から10％に引き上げられると、最大が年間50万円になります。)
ローン残高は毎年減っていきますので、ローン控除の額も少しずつ減っていきます。
住宅ローン控除の額のめやす
住宅ローン控除の額について、ローン残高、所得税＋住民税額、ローン減税額上限（40万円）を図にまとめてみました。
詳しくみていきましょう。
最初は収入が少なくて支払う税金が少ない場合が多いです。
だんだん収入が増えいくと税金も増えていきます。
一方ローン残高は返済するにつれて減っていきます。
ローン控除の限度額は変わりません。
1年間に戻ってくる金額は
ローン残高、所得税＋住民税額、ローン減税額上限（40万円）のうち一番少ない金額分が戻ってきます。
この控除を10年間受けることができます。
1.支払った税額（所得税＋住民税）が低い場合
1-(1) ローン残高4200万円 支払った所得税30万円のとき
ローン残高が4200万円の残高の1％は 42万円
支払った所得税＋住民税が 30万円（最も少ない）
ローン減税の限度額 40万円
ローン残高の1％＞ローン減税限度額＞所得税＋住民税
支払った所得税＋住民税 30万円が戻ります。
1-(2) ローン残高3200万円 支払った所得税＋住民税が30万円のとき
ローン残高が3200万円の残高の1％は 32万円
支払った所得税＋住民税が 30万円（最も少ない）
ローン減税の限度額 40万円
ローン減税限度額＞ローン残高の1％＞所得税＋住民税
支払った所得税＋住民税 30万円が戻ります。
なお、ローン残高は32万ありますが、差額の2万円がもらえることはありません。
2.ローン残高と税額が控除上限より高い場合
ローン残高が4500万円のとき、残高の１％は 45万円
所得税＋住民税が 42万円
ローン減税の限度額 40万円 （最も少ない）
ローン残高の1％＞所得税＋住民税＞ローン減税限度額
ローン減税の限度額 40万円が戻ります。
4,000万円以上のローン残高がある場合も、控除額が40万円以上になることはありません。立派なお家を買う人は自力でローンの利子を払ってください、ということですね。
3.ローンの残高の1％が最も少ない場合
返済が進んでいくとローンの残高が減っていきます。
そうするとローンの残高の1％が税金や限度額よりも下がっていきます。
ローン残高3000万円のとき、残高の1％が 30万円（最も少ない）
所得税＋住民税が 42万円
ローン減税の限度額 40万円
所得税＋住民税＞ローン減税限度額＞ローン残高の1％
ローン残高の1％分 30万円分が戻ります。
税金をたくさん払っていてもローン残高の1％以上は戻ってきません。
住宅ローンのシミュレーション
簡単な例で、毎年控除される金額がどれくらいなのが見てみましょう。
所得税の額が確定しないと正確な数字は出ないので、あくまで「おおよその金額」です。
A【3,000万円の家を30年ローンで購入】
・ローン金利 年1.2％の固定金利
・年収 400万円(10年間変わらないものとして計算します)
・扶養家族なし
・年間支払い税額 26.4万円
●10年間の控除額の合計245.1万円
●すまい給付金 20万円 (※住まい給付金についてはこの後で説明します)
この例では、最初の4年間はローン残高の1％の方が税金額よりも高くなっていますので、税金分がもどります。
その後ローンの残高が少なくなっていきますので、5年目以降はローン残高の1％分の税金が戻ります。
今回のシミュレーションでは所得を一定にして計算しています。所得がが増えれば、もちろん税額も増えますが、ローン残高の1％を超えなければ所得税と住民税は控除されます。
所得税と住民税から控除しきれなかった分は「住まい給付金」という形の別の支援があります。
B【4,000万円の家を30年ローンで購入】
・ローン金利 年1.2％の固定金利
・年収 700万円(10年間変わらないものとして計算します)
・家族 妻と子供2人
●10年間の控除額の合計338万円
●すまい給付金 0万円
この例では初年度はほぼ上限の40万円に近い額が控除されています。
ローン残高の減少にしたがって控除額も少しずつ減額されています。
住まいの給付金とは
「住まいの給付金」は、上のシュミレーションで見たように、所得税が低いために住宅ローン減税の効果がじゅうぶんおよばない人の負担を軽くする制度です。
消費税が8％に引き上げられたときにスタートした制度で、今後消費税が10％になれば給付金はさらに拡充されます。
住まいの給付金の申請は家の引き渡しの後1年以内に、国の窓口に申請します。新築のときに住宅メーカーに代理で申請してもらうこともできます。
住まい給付金のシミュレーションは国土交通省の住まい給付金の公式ホームページで計算ができます。
住宅ローン控除の手続の方法は？
初年度の手続き
住宅ローン控除を申請する手続きは、サラリーマンと自営業で異なります。
① サラリーマンは、初年度は確定申告をする必要がありますが、2年目からは勤務先の年末調整のときに行ないます
② 自営業の人は、毎年行う確定申告のときに同時に行ないます。
サラリーマンも初年度は確定申告をする必要があるということを覚えておきましょう。
手続きにはたくさんの書類が必要ですが、どこからもらう書類かを知っておけば、詳しいことは書類の発行先に問い合わせることができます
書類を提出するのは税務署です。
住宅ローン減税の申告に必要な書類
| 書類名 | 書類の入手先 |
|---|---|
| 確定申告書 | 税務署から用紙をもらい記入する |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署から用紙をもらい記入する |
| 住民票 | 市町村役場 |
| 建物・土地の不動産売買契約書の写し | 不動産会社（契約時に作成したもの） |
| 建物・土地の登記事項証明書 | 法務局(登記が済んでいれば手元にあります) |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
| 住宅ローン残高証明書 | ローンを組んだ金融会社から年末に送られてきます |
2年目以降の手続き
●サラリーマンの場合
2年目以降は年末調整のときに手続します。必要な書類は次の2つだけです。
・毎年秋に税務署から送られてくる「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」
・毎年12月に金融機関から送られてくる「住宅ローンの年末残高証明書」
●自営業者の場合
自営業の場合は、毎年の確定申告のときに、次の2つの書類を税務署に提出します。
・税務署から確定申告の書類と同時に送られてくる「住宅借入金特別控除額の計算証明書」
・毎年12月に金融機関から送られてくる「住宅ローンの年末残高証明書」
サラリーマンも自営業者も、金融機関から郵送される「住宅ローンの年末残高証明書」を紛失しないように注意しましょう。普通郵便で何気なく送られてくるので、DMにまぎれて捨ててしまう人が少なくありません。なくしても再発行してもらえますが、めんどうですからね。
中古住宅を購入したときの住宅ローン減税
中古住宅を購入したときも、木造一戸建てなら築20年以内、マンション(耐火建築物)なら築25年以内の物件なら、住宅ローン減税が受けられます。
この築年数を超える物件でも、耐震診断を受けて「耐震基準適合証明書」を発行してもらうか、「既存住宅瑕疵保険」に加入すれば、住宅ローン減税が受けられます。
中古住宅も減税の条件や期間、金額などは新築物件と同じです。
建物の床面積が50㎡以上で、10年以上の住宅ローンを組んでいる場合に対象になります。
減税額は最大でローン残高の1％、40万円までです。
気をつけたいのは、親兄弟などの親族が所有している物件を購入した場合は住宅ローン減税を受けられないことです。
新築ではまずないことですが、中古住宅では売主が親族というのはよくあることです。減税が受けられない理由は、「たぶん相場より安く買っているはずだ」ということにあります。
リフォーローンでも住宅ローン減税が受けられる?
はい、受けられます。
家のリフォームをするときも、改築費が100万円以上で10年以上のローンを組む場合は、住宅ローン減税が受けられます。
減税の期間や金額などは、ふつうの住宅ローンと同じです。
申請に必要な書類も、新築物件のときの「土地・建物売買契約書」が「工事請負書」に変わるだけで、他は同じです。
前ページの【住宅ローン減税の申告に必要な書類】の表をご覧ください。
繰り上げ返済をしても住宅ローン減税は受けられる?
はい、受けられます。
ただし、繰り上げ返済によってローンの返済期間がトータルで10年未満になる場合は、住宅ローン減税は受けられません。
例えば、3年間ローンを払った後に2,000万円宝くじに当たったとしましょうか(うらやましい!）。
その分をポンと繰り上げ返済して、残りのローン期間が5年間になったとしたら、トータルのローン期間が8年間なので、繰り上げ返済以降は住宅ローン減税が受けられません。
しかし、残りが7年以上あれば、トータルが10年以上になるので、引き続き住宅ローン減税が受けられます。
住宅ローンの借り換えをしても、住宅ローン減税が受けられる?
はい、受けられます。
住宅ローンの借り換えというのは、今返済中の住宅ローンより金利の安いローンに借り換えることですから、それによって住宅ローン減税が打ち切られるということはありません。
ただし、借り換えをしても税金が控除されるのは、最初のローンと合わせて10年間だけです。新たにローンを組んだのだからそこから10年間、というわけにはいきません。
手続きの面でも新たにする必要はなく、サラリーマンなら年末調整で、自営業なら確定申告で今まで通りの申告をするだけです。
【住宅ローンの借り換えで注意したい点】
・10月以降に借り換えをすると、年末調整に必要な「年末残高の証明書」が間に合わなくなることがあります。
この場合は、翌年確定申告をしなければなりません。
・ 借り換えたローンの残高が前のローンの残高より多い場合は調整が必要です。
その調整とは、
＜新しい住宅ローンの年末残高×前の住宅ローンの残高÷新しい住宅ローンの融資額＞
という式で出る金額を年末残高とすることです。
この式で計算すると、借り換えをしてもローン残高が前年度より多くなることはありません。
夫婦とも働きの場合は、控除額を大きくする方法があります。
控除額の上限は購入額の1％までですが、所得が400～600万円の人はこの枠を最大限に利用できないのが実際です。
その理由は、控除されるのは「所得税＋住民税」の合計額までだからです。
こんなときは、夫婦とも働きなら2人が購入資金を分担して、それぞれが住宅ローンを組むと2人合わせた控除額が大きくなる場合があります。
手続きにかかる手間も2人分になりますが、検討する価値はありますね。
産休で妻が仕事を休んだり、辞めた場合
夫婦2人で住宅ローンを組んだけど、妻が産休で仕事を休んだ、あるいは辞めたというのはよくあることですね。
そんな場合、妻の住宅ローン控除はどうなるのでしょう。
結論を言うと、収入のない期間は所得税や住民税が発生しないので、住宅ローン減税も当然ありません。
ただし、その間は妻は夫の扶養家族になるので、配偶者控除(38万円)が受けられます。これは夫の年収から控除される額で税金が安くなる額ではありませんが、課税所得が減るので税金の額にすると4～5万円ほど低くなります。
まとめ
住宅ローンを組んで10年間は、ほとんどの場合住宅ローン減税を受けると所得税がゼロになります。 住宅ローン控除を受ける条件の、返済期間10年以上のローン、床面積が50平方メートル以上、もクリアしているケースが大部分です。
サラリーマンは初年度は確定申告が必要ですが、2年目からは年末値調整だけで住宅ローン減税が受けられます。
住宅ローン控除は新築住宅の購入時だけでなく、中古住宅の購入やリフォームなどでもローンを使った時には使えます。
この控除は手続きをしないと受けられませんので、面倒でもぜひ頑張って手続きをして税金の控除を受けましょう。
制度の詳細については、以下をご覧ください。
住宅ローンについてはこちらの記事も参考にしてください。
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