お得な中古住宅の選び方、購入の注意点、ポイントとは

中古住宅を購入し、自分らしくリフォームをして快適に暮らそうとする人が増えてきています。

新築指向から古いものを大切にリサイクルして使うといった変化が出て来ています。

建物の原状回復させるリフォームばかりではなく、個人のニーズに合わせた住宅の機能も向上させる「リノベーション」という考え方も浸透してきています。

お得に中古住宅を購入し、快適な理想の住まいにするにはどのような点に気を付ければ良いのでしょうか？

中古住宅の選び方

一般に中古住宅は新築住宅に比べて購入価格を抑えることができると言われていますが、個々の物件によって、立地条件や建物状況など全て異なります。

その不動産の価値をしっかり見極めて価値のある中古住宅を購入したいものです。

中古住宅を購入する際に気をつけるべきポイントを見ていきましょう。

買うべき中古住宅とは？

建物は耐震性があり、違法建築でないものを選ぶのが基本です。

■耐震性を考えるなら、建築確認取得日が新しい耐震基準が施工された1981年(昭和56年6月1日)以降の建物

2000年にはさらに地盤調査の義務化や耐震性が強化されるように法改正が行われているので、できればそれ以降の建物が望ましいです。

■違法建築ではない建物＝検査済証の交付
契約の時に売り主から土地の権利証と一緒に建物の建築確認申請の書類を一式譲り渡してもらえると安心です。

■築年数が浅く、大規模な修繕が必要ない建物

築年数が経つほどに建物の価格は下がっていきますが、同時に修繕しなくてはならない箇所も増え、お金と時間がかかります。
給湯器・ガスコンロなどの設備は設置してから10年以上経過している場合取り換えが必要になってきます。

■リフォーム前提の場合は、躯体がしっかりしている建物

築年数や設備が古くても立地条件や建物の構造がしっかりしている建物はリフォームをすることを前提にすれば思い通りの住まいにすることが可能になります。

リフォームでは、内装を新しくするだけでも一気に雰囲気が変わります。

また。設備を交換すれば使いやすく快適にすることができます。
たとえばお風呂をユニットバスかえるなど、家族がリラックスするための設備に投資するのも良いですね。費用も80万円程度からあります。また、豪華なホテル並みの設備にして徹底的にこだわることができることも中古住宅ならでは魅力です。

新築住宅では、たとえ注文住宅とうたっていても、それぞれの設備のランクは決まっていることが多く、上のランクの設備に変更したり、自分で部分的に設備を仕入れて搬入する様な事を提案したりすると、オプションとなって、どんどんお金がかかってしまいます。
中古住宅であれば、ここぞというこだわりポイントに対して集中してお金をかけることで理想の住まいづくりが可能になります。

立地条件の良い土地をえらぶ

住宅を購入する際に注意すべき最も重要なポイントは、立地条件(ロケーション)の良い場所を選ぶということです。

■周囲の環境を確認

周囲の環境は、公園や施設、お店なども含めて広告やパンフレットに書かれていることを鵜呑みにせずに、自分の目と足で調べることが大切です。
特に、日当たりや騒音、周りの雰囲気などは現地に行って見て体感しておきましょう。
また、南側に大きな建物が立つ予定がないかなど、周辺環境の今後の予定についてもあらかじめ調べておきましょう。

■価値の下がらない土地を選ぶ

不動産の価格は土地と建物に分けられます。
建物の価値は年々下がり、最終的には土地の価格のみになります。

土地に対する評価額は周辺の状況により大きく左右されます。
駅近や人気のある町は土地の価格は下がりにくいですが、場所によっては売りたくても売れない場合＝資産価値ゼロもしくはマイナスになってしまう場合もありえます。

したがって中古住宅を購入する際には、建物が気に入るかどうかというよりも、その土地や周辺の環境など立地条件を優先し、土地の資産価値をしっかり見極めることが大切です。

建物はリフォームなどでよくすることが可能ですが、周辺環境は変えられません。

何の下準備もせずに現地見学会などに参加してしまうと、その時の雰囲気や建物に一目ぼれした状態で購入してしまうこともあり得ます。
気になる地域や物件がある場合、あらかじめその地域について調べたり、外観やエントランスや周辺の環境を自分たちで休日にチェックしておくといいでしょう。休日などに散歩がてら見に行くこともオススメです。

■再建築不可物件は避ける

便利だから、安いからといっても公道に２m以上接していない物件や、容積率オーバーで建て替えの際同じ大きさの家が建てられない物件は売りたくても売れないことになります。

■安全な土地を選ぶ

水害が起こりやすい場所や崖のすぐそばなどは危険が伴う場合もあります。ハザードマップなどで災害の危険性などを確認をしておきましょう。

こんな中古住宅は買ってはいけない

中古住宅の購入の大きなメリットは、実際に自分の目で建物の状況を確認できることです。そこで、買ってはいけない中古住宅を見極めるポイントをあげてみます。
まず、自分の目や耳、五感で判断してみましょう。最終的に迷いがある時には住宅診断士や専門の建築士に判断をあおぐことも考えましょう。

建物の状態をチェック

外壁に大きなひび割れ

地震などの影響でモルタルや、サイディングにひびが入っていると、そこから雨水が壁の中に侵入している可能性があります。断熱材に雨水が浸透して外壁の内側が腐敗しているかもしれません。

建具のきしみ

建物の内覧をしたときには、建具関係がスムーズに動かせるか確認してみましょう。躯体が歪んでくると、建具(窓・引き戸)の動きが悪くなってきます。躯体自体が歪んでいる場合、何度直しても建具の隙間からは風が吹き込み、戸をガタガタと音をたてて動かさなければならなくなります。

鼻につくほどのカビ・湿気を感じる

住宅は、住み主がいなくなると、途端にいたみが激しくなります。ひんぱんに雨戸を開けて空気を入れ替えないと、結露により部屋中にカビが生えてしまいます。カビは一度はびこってしまうとなかなか完全に除去することは難しいのです。せっかく壁紙を張り替えても残っていた菌ですぐに黒ずみやにおいが出てきたら嫌ですよね。

事件・事故物件

事件や事故があった物件は「事故物件」として買主に知らせる義務があります。しかし、たとえそこが悲惨な事故物件でも誰かが一時期住んでしまえばもう、事故物件ではありません。短期間だけ事故物件に住まわせてこの義務をのがれ、一般の中古住宅と同じ扱いにしてしまうということもあるようです。仲介する不動産会社にしつこいくらい聞いたり、どうしても気になる方はインターネットで事故物件を調べるサイトがありますので、そちらを調べたりという手もあります。（閲覧注意：知りたくなかった事故物件が見つかる可能性もあります　http://www.oshimaland.co.jp/：大島てるサイト）

中古住宅を買ってリフォームするメリット　デメリット

新築住宅を取得することに対して、中古住宅を取得してリフォームすることにはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？

メリット

■複数の物件を同時に検討することができる
■物件が完成しているのでこれからの生活のイメージがしやすい
■物件購入価格が新築に比べて安くすむ
■短期間で入居できる
■リフォームやリノベーションによって自分の理想的な住まいを手に入れることができる

デメリット

■　近所が同じ時期にできた建物ばかりの場合、コミュニティが完成しているのでそこに入りづらい
■　リフォーム・リノベーションの手間と費用がかかる（築年数や自分のこだわりにより大きく異なる）
■　リフォームのスケジュール管理のため、不動産業者・リフォーム業者と連絡を取り合わなければならない
■　中古住宅価格以上のローンは借りられないのでリフォームのために現金が必要。
■　フォームローンを借りると金利が高い
■　リフォームの途中の変更などにより追加料金が発生することに注意が必要

中古住宅を購入する際には新築にはないメリットやデメリットがありますが、
気に入った中古住宅があれば、リフォームを含めて考えてみることをお勧めします。

業者選定の参考になるサイトや機関

中古住宅の購入時や購入後リフォームをする際に思いがけない問題起こる可能性がゼロではありません。そのような場合に、参考になるサイトや機関があります。

登録事業者等の検索サイト
※リフォーム工事・大規模修繕・中古住宅の売買の事業者検査機関

購入した中古住宅に購入時には知りえなかった欠陥があった時に、買主は売り主に対して瑕疵担保責任を追及することが出来ます。宅地業者販売タイプと個人間売買タイプの2種類があります。
大きな金額がかかることなのでリフォーム業者は保険に入って万が一に備えます。
業者がこの瑕疵保険を利用するには、住宅瑕疵担保責任保険法人の審査を受けて登録する必要があります。

このサイトはリフォーム会社の保険加入実績や利用状況も確認できるので参考にしてみて下さい。

リフォーム評価ナビ
※一般財団法人　住まいづくりナビセンター

財団運営の公正・中立なサイトで、リフォーム会社を利用した時の評価や口コミが分かります。全国での検索が出来ます。登録事業者数は903件です。(2018年1月10日現在)

住まいダイアル
※公益財団法人・住宅リフォーム・紛争処理支援センター

専門の相談員(建築士)が見積もりを無料でチェックしてくれます。電話連絡してから見積書や図面を送付し、助言を受ける形になります。
また、弁護士も常駐していて、職員が弁護士の助言を受けながら回答してくれます。弁護士との直接の相談は出来ませんが法律的な案件についても相談できるので、心配なことがあったら一度電話してみることをお勧めします。

リフォームによる中古住宅の活用推進事業

総務省が行っている『住宅・土地統計調査』では、日本全体では約820万個の家が住み主のいない状態で、空き家率は13.5%と過去最高になっています。
このような、全国に空き家の状態の家が有り余っている状態で、国土交通省は若年層の住宅取得を促進するために、40歳未満の人を対象に、「住宅ストック循環支援事業補助金」という制度を導入し、中古住宅の活用を推進しようとしています。

この制度は中古住宅に問題があった場合に保険が適用できるように、インスペクション（中古住宅に問題がないかのチェック）を受けた物件を対象に、断熱工事などを含むエコリフォームに対して補助金が支払われるものです。

なお、この制度の適用を受けるためには、平成29年3月31日までにこの制度の登録した業者を通じて平成29年1月18日から6月30日の間に申請し、工事が29年12月31日までに完了することなどの要件があります。リフォーム業者に聞いてみてください。