結婚したり、子供ができて家族構成が変わったりして、新しい住まいの購入を検討するとき「マンションを買おうかな」と思うことがありますよね。
特に都市部では防犯上有利であること、交通の便や買い物に便利な物件が多いことなどの理由で、新築マンションに人気があります。
毎日のように新聞やポストに新築マンションのチラシが入っていたり、駅前ではティッシュやチラシを配っています。
実際に新築マンションを買う際に
「モデルルームを訪れることが本当にマンション購入の決め手になるのか？」
と疑問に思うことがありますよね。
ここでは、新築マンションのモデルルームを見に行く時に
何に注意するべきなのか、
どうしたら不動産会社サイドに都合のいい売り文句に騙されずに、本当に必要な情報を引き出し、正しい決断を下せるようになるのかをお話ししたいと思います。
セールストークは冷静に聞きましょう
実際に、新築マンションのモデルルームに行くと、そのマンションのコンセプトや特徴を１５分ほどのビデオにして見せられることがあります。
多くの場合は、
そのマンションがいかに希少な立地に建っているのか、
いかに利便性が良いのか、
地盤の良いところにあるのか、
といった場所に関する情報から始まり、
四季で変化する植栽計画の紹介、
建物の外観や耐震性の特徴、
設備の紹介
などが続きます。
そしてそれに続き営業担当がさらに詳しい説明をするのが普通です。
ここでみなさんは不動産会社や営業担当がなぜそういった情報を伝えたのか、どこと比べての利点を並べているのかを冷静に考えながら聞いてください。
セールストーク例
一番簡単な例は最寄り駅までの距離、時間です。
たとえば最寄り駅へ徒歩１０分という説明や表示をするとき、１分80mで計算します。
マンションの場合、マンションの敷地の一番駅に近い入り口から駅まで距離で表示しています。
大きなマンションの場合は、敷地の端からエントランス、エレベーター、エレベーターを降りてから廊下を通って自分の住戸まで相当時間がかかります。
説明の中でそんなことには全く触れられることはありません。
不動産会社が「徒歩１０分しかかかりません！」と言ったら、
あなたは「そーか、マンションの入り口まで１０分もかかるんだ。それから部屋までどれだけかかるんだろうか？」
また、その敷地は「元XX家のお屋敷のあったところで、周りには邸宅が・・・・」と言われたら、
あなたは「周りがお屋敷でも、マンションの一つ一つの部屋は普通のマンションだよね・・・」というように不動産会社の言葉だけではなく、自分にとってどうななのかを考えてみましょう。
そのマンションの本当の特徴や価値が見えてくるようになります。
新築マンション美辞麗句あるある
新築マンションのチラシやパンフレット、モデルルームでの説明などでよくある売り文句と、それを聞いた時にあなたが「その言葉以外の意味が何かあるかもしれない」と考えるべきポイントの例をあげます。
これを参考にしてクールなマンション選びをしましょう。
| 不動産会社 | あなた |
| 最寄り駅からターミナル駅まで急行で15分 | 通勤時間帯は急行あるの？ |
| A市は東京市部で公園面積がトップ | 東京23区を入れたら？ |
| B市は福祉予算がトップクラス | 住民税も高いのでは？ |
| バス停が近く雨の日などは便利 | 雨の日は満員で乗れないのでは？ |
| 24時間有人管理 | 管理費が高いのでは？ |
| ショッピング施設が近い | コンビニばっかりかも |
| 大きな公園のある緑溢れる街 | その公園まで近いの？ |
・・・・・・・・・・・・・・などなど 色々ありますよね。
実際の暮らしはどうなるのか、突っ込んで詳しく聞いてみたり、実際に現地に行って確認をする必要があります。
モデルルーム見学の注意点
マンション全体の計画に関する説明が終わるとモデルルームに案内されます。
注意点その1. モデルルームは広く見えるようになっている
モデルルームとは
通常、モデルルームは一番戸数の多いプランや広さの部屋を選び、その内装を実際の部屋と同じように仕上げます。キッチンやトイレ、浴室などを実際に使うものを設置した部屋を作ります。家具を配置するとともに、カーテンなどや雑貨、クローゼットやパントリーの中身も含めてオシャレに部屋がコーディネートされています。
どの広さの部屋をモデルルームに作るかは不動産会社や物件によってまちまちです。
戸数の多い大規模マンションの場合は、100㎡を超えるような大きな部屋と、一番売れ筋の部屋の２つをモデルルームとして準備する場合もあります。
家具のサイズに注意
いずれの場合も、もっとも注意しなければならないことは、実際に住む時に比べると圧倒的に家具やクローゼットの中身が少なかったり、家具自体も小さめのものを配置したりと、とにかく部屋が広く見えるように工夫をしていることです。
テレビを置いていないモデルルームもたくさんあります。
素敵にオシャレに見せるように海外の新聞や雑誌、缶詰などをディスプレイして、お洒落で生活感のないインテリアになっています。
注意点その2. 厄介なオプションの存在
とにかく見栄えのするオシャレな部屋にするために標準ではない仕様がたくさん施されています。
部屋数の変更、部屋の広さ
まずは部屋数の変更。３LDKの間取りでリビングにつながっている部屋の仕切りを取り払い、リビングを広げて２LDKにしてあるものをモデルルームにしてあることも多いようです。
これは本当に困ったものです。
３LDKのマンションが欲しい人は３部屋が欲しいと思っているのに、勝手に部屋数を減らされてしまっては、ますます自分が住むときのイメージがわかなくなります。
自分が購入した場合と広さやイメージが違うことを理解しておくことが大切です。
もちろんこういった間取り変更は可能ですが、実際はマンションの所有権が移ってからの工事になりますので、リフォームと同じ扱いになり、結構な金額がかかります。
オプションとは
また、使っている部材などを標準のものから高級なものに変更し、見栄えを良くしていることも大変多いです。オプションと表示されています。
例えば床の材質は、標準仕様では部屋も廊下も同じ材質のフローリングで仕上げているところがほとんどですが、オプションとして廊下部分、場合によっては部屋も大理石のタイル張りにしたモデルルームを作っているところもあります。
部屋を広く見せるためにリビングの壁を鏡張りにしたり、キッチンでは輸入品の水栓を使ったりしています。
食器洗浄乾燥機やキッチンの食器棚がオプションの場合も多いです。
どれが標準仕様に含まれているかの確認はとても大切です。
人間は、何もないところに想像して付け加えることはできても、既にあるものを消し去って考えるということは極めて不得意です。
このようにオプションで工夫された部屋に案内され、「わーっ、おしゃれー！」と思ったら最後、そういったオプションを消し去って自分が住んだ時をイメージすることが難しいのです。
ではどうするか・・・・
まず、多くのオプションを付け、元の間取りや仕様が跡形もなくなっているようなモデルルームだけを用意しているマンションはできれば避けたほうがいいです。
オプションをたくさんつけた部屋ではない、標準仕様やそれに近い仕様の部屋を中心に検討しましょう。
そして、モデルルームを見学するときは、最新の設備やお洒落な部屋を見に来たのではなく、自分がそこに住んだ時にどう感じるのか、今の住まいにある家具などを置いたらどうなるのかをシミュレーションしに来たと考えてください。
そのためには、自分の家にある家具や、クローゼットの大きさを測っておき、それらをモデルルームに置くとどうなるのかを考えながら見学するようにしましょう。そのためには1回の訪問では足りないかもしれませんので、そのマンションが気に入ったのであれば、納得するまで何回でも訪れましょう。
管理体制と管理費
マンションを購入する時に何を最も重要視するか？というのはよく聞かれる質問です。
ある人は「マンションの価値は管理で決まる」と言います。
新しいうちはいいのですが、10年20年と時が経つにつれて管理が行き届いているマンションとそうでないマンションでは随分見た目に差が出ます。そしてそれにともなって中古市場におけるそのマンションの価値にも開きが出るようになります。
毎日ちゃんと掃除をする、
不具合があればすぐに修繕する、
植栽を定期的に手入れしている、
などのメンテナンスが行き届いているマンションには一歩足を踏み入れると
「なんだかちゃんとしているな。」という雰囲気がすぐに伝わってきます。
新築マンションのモデルルームに行くと、予定している管理費と修繕積立金について説明を受けます。
ここで注意しなければならないのは、管理費が多い少ないかどうかでははなく、管理の方法や体制です。
まず、管理人は週に何日、何時間出勤するのかということを確認しましょう。
もちろん長く出勤してもらえれば、防犯上も好ましいのはいうまでもありません。
タワーマンションのように戸数が多い場合は、コンシェルジュと呼ばれる、サービスを取り次ぐ人を昼間に、夜間には警備員を常駐させるということが可能になります。
しかし、戸数の少ないマンションの場合は1戸あたりの負担が増えるため、一日の中の決められた時間に来て掃除などをすることに限ることも多いようです。
確かに24時間有人という管理体制は安心のようですが、人は常駐していなくてもセキュリティー会社とオンラインでつながっていて、誰かが不正に侵入したような場合はすぐに警備員が駆け付けるという体制のマンションもありますので、絶対に必要かというとそうでもありません。
つまり、支払う管理費と管理体制のバランスをよく確認してマンションを選ぶことが大切です。
設備と仕様について
新しいマンションの大きなメリットの一つは、最新の設備が使われているということです。
トイレや浴室
新築マンションの場合、トイレやバスルームなどの設備はかなりグレードの高いものが選ばれていることが多くなってきました。
モデルルームでの見た目を良くするすることが必要なのと、少しグレードを上げても原価レベルでのコスト差はそれほど大きくないことから、最近では不動産会社よって設備グレードが大きく違うということもあまりなくなってきました。
たとえば、温水洗浄便座や衣類乾燥機付きのバスルーム、食器洗い乾燥機などは標準仕様でも普通についているようになってきました。
ディスポーザー
また、マンション全体の設備として、今ウリになっているもの一つにディスポーザーがあります。
これは料理で出た生ゴミを、キッチンシンクの排水口に取り付けられたカッターで粉微塵にし、排水と一緒に流してしまえる設備です。生ゴミの収集日までゴミを室内に置いて置く必要がないため、大変便利な装置です。
ただし、これは下水道のないところに水洗トイレを設置するのと同じで、浄化槽を設置して排水を浄化する必要があります。したがってこの浄化槽のメンテナンスの費用がかかることから、ある程度大規模なマンションでなければ設置されているところはありません。小規模なマンションなのにディスポーザーをウリにしているようなところは、その分管理費が割高になっているかもしれませんので注意が必要です。
床（床材・床暖房など）
むしろ、床材の色と材質や、床暖房の有無など、後から追加したり工事したりすることがむずかしいところは少しこだわって選んだほうがいいでしょう。
最近のマンションの床材は、お手入れが簡単、ワックスがけがいらないという理由で表面が塩ビシートの貼ってあるフローリングであることがほとんどです。
通常は建具と床材の色をコーディネートしたいくつかの色のパターンから内装色を選ぶことが多いのですが、残念ながら色は選べても材質までは選べないことが多く、残念ながらここは妥協するしかないようです。
最後に
どのような製品でも同じですが、新築マンションでも販売する方はそのマンションについてメリットやいいところだけにうまく焦点を当てて説明します。ウソはつきません。
また、モデルルームも、とにかく広くオシャレに見えるようにとだけ考えて作られています。
言い換えれば、購入を検討している人に、できるだけそのマンションのいいところだけを見てもらって、現実から引き離して買う気にさせるように工夫しているともいえます。
そういった見栄えだけにとらわれて購入し、引っ越したら家具が入らない、狭い、物が入りきらない・・・・・・といったことにもなりかねません。
もちろん新居への引っ越しを機に家具を新しくしたり、不要なものを捨てて身軽になったりすることも大切です。
でもせっかくの新築マンションに引っ越した途端、「こんなんじゃなかった・・・・」とならないように、「メリットがあれば必ずデメリットがある。きれいでおしゃれだけどそれにはわけがあるはずだ。」と常に冷静に考えましょう。
そして自分が引っ越した時にどのように住むのか、
買い物から帰ったらどういう順番で食品を冷蔵庫にいれるのか、
子供たちはどこにいて家の中でどんなふうに過ごすのか
など・・・・、
家族みんなが実際に住んだ時をイメージしてモデルルームを訪れるようにしましょう。
そうすればきっと後悔しないマンション選びができます。
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