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住宅購入 新築か中古か? そのメリットデメリットを比較

人生で最も大きな買い物である住宅の購入。
家族構成や生活のスタイル、家族ひとりひとりの好みやこだわり、そして何よりも大事な予算など、考えないといけないことはたくさんあります。
そういった条件にあった住宅を探す時に、最初に気になる点として、新築中古という点ですね。

日本では中古に比べると新築の人気が高いですが、
まずは新築と中古それぞれのメリットとデメリットをおさらいして、それを踏まえて住宅を探してみませんか?

ここでは気になる「設備」「安全性」「お金」「物件の探しやすさ」という切り口で新築と中古での違いを見ていきたいと思います。
住宅の選択肢が増える人もいるでしょうし、新築か中古かを決めて探せるので、むしろ決めやすくなる人もいるかもしれません。

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1) 設備の違いは?

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新築と中古で一番違うところはやはり設備です。

中古住宅の場合、機器が古いタイプであったり、使っている間に汚れて古臭く見えてくるということがあります。

特にトイレや浴室などのメーカは、数年ごとに少しずつ機能やデザインをリニューアルしています。新しくできたカフェのトイレに行くと、デザインがおしゃれなことに驚くことも多いですね。
また、ドアを開けた途端に何もしないのにトイレのフタが開いたり、用を足して立ち上がると自動で流れたりというオート開閉、自動洗浄機能もめずらしくなくなってきました。

こうやって書くと新築の方が全然有利なような気がします。
しかし、新築でもコストを抑えるために低いグレードのものを使っていることもあります。このような場合は、デザインもちょっと前の世代のものを引きずっていたり、機能そのものも昔と同じだったりというものもあります。

設備のリニューアルはおおよそ5年くらいの周期ですので、築10年くらいまでの中古住宅であれば、新築住宅の設備とはそれほど見劣りはしないと思います。

一方中古の場合はリフォームで設備を新しくするということができます。

中古住宅を購入した場合、リビングやキッチンなどの壁紙は張り替えることが多いです。
それに加えて前の人が使っていたトイレや浴室は思い切って新しいのに変えてしまえば気持ちよく使えますね。
また、この際ですからキッチンもビルトインタイプの食器洗い乾燥機が付いたものや、お掃除の楽な換気扇フードに変えるとさらに便利になります。
ここまでリフォームをしてしまえば、中古住宅でも新築同様に快適に暮らすことができます。

 

2) 安全性は?

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1) セキュリティー(防犯)

マンションのセキュリティ

新築と中古の差がつきやすいところです。
最新の大規模なマンションでは、24時間体制でコンシェルジュや警備の人を配置しているところもあります。人件費が高いので小規模のマンションでは管理費が高くなるためそういった人を置くことはなかなかできません。マンションの戸数が多くなると、そういった人件費をみんなで少しずつ負担することで安心な管理体制がとれます。

有人のセキュリティーとまではいかなくても、オートロックなど、外部の人がマンションのエントランスから先にははいれない仕組みが普通になってきました。

最近ではオートロックだけでなく、さらに何重にもセキュリティーのための工夫をしているマンションも見られます。

オートロックがあっても、住人が入る時に一緒に入ってしまえば簡単にマンション内に入れてしまいます。
そこで、最近はキーがないとエレベーターを呼ぶことができなかったり、自分の部屋のある階にしか止まらなかったりというような工夫をしてあるマンションも多く見られるようになってきました。

また、オートロックのマンションの場合は、エントランスにあるインターホンで各部屋を呼び出して鍵を開けてもらいますが、このインターホンもカメラ付きのものが標準になっています。やはり声だけでは本当に宅配業者かどうかわかりませんので、相手の顔が見えるインターホンは大変安心です。録画機能のついたものもあります。

最近の新築の場合は最低限オートロックと液晶カラーモニターつきインターホンは設置されていると思います。
中古の場合は、オートロックがない物件もありますし、建てられた年代によってインターホンが音声だけだったり、モニターがあっても白黒の画面だったりすることがあります。

また、SECOMやALSOKといった警備会社と契約をして、窓やドアに開閉を感知するセンサーを取り付け、部屋の鍵やスイッチ一つでセキュリティーをONにして、誰かが侵入した時に自動的に警備会社に通報がいくシステムを導入しているマンションも多くなっています。

特に都心のマンションで防犯が気になる場合は、こういったセキュリティー対策をしっかりとしている新築マンションの方が有利な場合が多いと言えます。

中古の場合はドアのところに後付けのモニタータイプのインターホンなどを設置することも可能です。

戸建て住宅のセキュリティー

新築時にはセキュリティーに考慮して、カメラ付きインターホンや、ダブルロック・セキュリティー対策を個別にすることができます。
中古住宅についても、後付けの工事などで対策が可能です。

 

2) 耐震性

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新築の場合には最新の基準をクリアする耐震性を持った設計がされていますが、古い建物の場合、建築された年代によって、現在の耐震基準よりも緩い旧耐震基準だけをクリアしている建物もありますので注意が必要です。

1981年6月に建築基準法の耐震基準が変更になりました。この時以降に建築確認を受けた物件であれば現在の耐震基準と同じ以下のような基準をクリアした設計で建築されています。

  • 震度6強~7(阪神・淡路大震災と同程度)の地震で倒壊しない
  • 震度5強の地震で損傷しない

ここで周囲しなければいけないのは1981年6月以降に完成した建物ではなく、建築確認を受けた建物であるという点です。ですから完成はそれより後になります。もし1981年頃に建てられた中古物件を検討する際には、不動産屋さんに正確な建築確認を受けた日にちの確認をしましょう。

その後の耐震工事がされているかどうかもチェックしてください。

購入の際には、その建物がある地域のハザードマップを確認しておくと安心です。

3) 新築、中古でかかる費用の違いは?

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住宅を取得した場合に税金の他にもいろいろと費用が発生します。
その中で、新築と中古で違うものを見てみましょう。

1) 仲介手数料

住宅を取得した際にその仲介をしてくれた不動産屋さんに支払う手数料です。
新築の場合は仲介ではなく、その建物を建てた業者が売主であることが多く、仲介手数料はかからない場合がほとんどです。
ただし、新築の物件でも長い間売れない場合、不動産屋さんに仲介を頼むことがあります。この場合は所定の仲介手数料が発生します。
中古住宅の場合は一般的には不動産屋さんが間に入って住宅を探したり、手続きをしたりしますので、仲介手数料がかかります

仲介手数料については詳しくは
知っておきたい!不動産売買の仲介手数料について
をご覧ください。

2) 修繕積立基金

これはマンションの場合だけに発生する費用です。
通常マンションは住人で管理組合を作り、ある年数ごとに大規模修繕といって、それまでに経年変化などで傷んだ場所を修繕し、マンションを長く持たせる工事をします。また、故障や不具合などもその都度修理しなければなりません。、
このために、毎月修繕積立金を納めることになっていますが、大規模修繕でまとまった金額が必要になることがわかっていることから、新築で購入して入居するときには修繕積立基金として一戸あたり数十万円程度をプールすることが普通です。
一方中古のマンションの場合は、最初に新築で購入した人がこの基金は払ってくれているので、支払いは不要です。購入した後、毎月の修繕積立金を払えば大丈夫です。

3) リフォーム費用

これは主に中古住宅を購入した際に発生することの多い費用です。
築年数にもよりますが、中古住宅の場合はそれまで前の住人が住んでいたので、壁紙が汚れたり破れたりしていることも多く、また設備も古くて使いにくかったりします。
こういったところの修繕や改修のための費用を見ておく必要があります。
さらに、自分の家族構成や生活スタイルに合わせて間取りなども変更する場合もあるでしょう。
このようなリフォームにかかる費用も考慮しておく必要があります。

4) 物件の探しやすさは?

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住宅を探す時、新築と中古どちらが自分の求めている住宅にたどり着きやすいでしょうか?

これはそれぞれの人が住宅の何を大事にするかによって変わってきますが、もし場所を重要視するのであれば、新築と中古の両方を探すことをお勧めします。
住宅の場所の条件として、「駅に近い」、「スーパーなどに近い」、「公園が近い」、「通わせたい学校が近い」、「自然が豊富」などがありますね。

戸建て住宅の場合

大規模な開発(数百戸)で作った新築戸建住宅の場合は山や丘などを整地し、公園もその団地内に作られることが多いので、自然や公園といった条件はクリアできます。
駅近の場合古い家を売却した土地を分割して新築を建てる場合もあります。
戸建て住宅の新築を探す場合はオウチーノ新築一戸建てからさがすと便利です。

学区などの問題で地域を限って探す場合などは、新築中古に限らず探す方がいいでしょう。

マンションの場合

都心や駅に近く買い物も便利なところは昔からマンションの建設が進められてきたので、新しいマンションを建てる土地がないことが多く、このような場所を優先する場合は積極的に中古を探すことをお勧めします。

 

5)  新築と中古の比較

新築住宅と中古住宅の違いを一覧にしてみました。

新築

中古

設備

○   最新の設備で快適

▲   格安物件だと低グレードの可能性も

○   リフォームすれば最新にできて快適

▲   最新に比べると機能は劣ることも

安全性 ○   新耐震基準をクリア○ 2重3重の防犯(セキュリティー)対策したものも増えている

▲   大規模マンションは有人警備のところもあるが管理費が高い

○   戸建てなら新築と同じ

▲   最新の防犯(セキュリティー)対策マンションに比べると手薄

▲   1981年6月確認申請以前の建物は旧耐震基準

お金

○   仲介手数料不要

○   間取りやインテリアにこだわりがなければリフォーム不要

▲   マンションの場合修繕積立基金が必要

○   修繕積立基金不要

▲   仲介手数料支払う必要がある

▲   程度の差はあるが、リフォーム費用が発生

物件の探しやすさ ▲   駅近や利便性の高い場所はマンション大規模開発は困難

▲   建築より前に販売されることが多く、現物を確認せずに買わなければならない

○   駅近や利便性、特定の学区など住みたい場所がはっきりしている場合は有利

○   現物・現場を確認できる

まとめ

住宅の購入を検討する際の大きな分かれ道、新築か中古か

いかがでしょうか? それぞれにメリットとデメリットがあることをわかっていただけましたでしょうか?

新築は、誰も住んでいなかったところに入居するという気持ち良さはは捨てがたいものがありますね。

でも、これまで「絶対新築!中古なんか!」と思っていた人も、中古にもメリットがあることがわかっていただけたかと思います。

私自身も築17年の中古マンションをフルリフォームして住んでいますが、設備や間取りだけでなく収納や細かなところまで、自分の思い通りの住宅を造ることができるのはなかなか良いものです。

興味のある方はこちらも参考にしてください。
知っておきたい、マンションを購入するメリットとデメリット

【保存版】マンションをリノベーションする前に、絶対知っておいた方がいいポイント7選

【リフォーム業者選び】失敗しない一括見積サイト活用法

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