「折角マイホームを手に入れたのに、急に転勤が決まったけど、ローンがあるのに自宅をどうすればいいの？」
空き家にしておくしかないの？
家を貸せば収入になるかも、でもどうやったらいいのかわからない！
管理はどうすればいいか？
そんな時、頼りになるのがリロケーション・サービスです。
リロケーション・サービスとは何か？そしてそのメリット、デメリットを解説していきましょう。
１）リロケーション・サービスとは何？
転勤などで、家をある一定の期間空き家にしなければならなくなったとき、数年後にまた同じ職場に戻ってくることも多いですよね。
そんな時、
・自宅を手放すのではなく、戻れる自宅を確保しておきたい、
・でも空き家にしておくのはもったいない
と思うことも多いのではないでしょうか。
空き家にしておいても住宅ローンや固定資産税の支払いは続きます。もし転勤の間だけ貸すことができればといいと思いませんか。
「一定期間」だけ自宅を賃貸に出すのが「リロケーション」です。
賃貸期間が期限つきであることが多く、期間が終われば家を明け渡してもらって自分で住むことができます。
リロケーションが増えている背景
空き家を活用するという意味で、自宅を賃貸住宅として活用することは有効な方法です。
しかし、以前は賃貸借契約の根拠法となる借地借家法では借りる人の権利（住む権利）を保護する傾向が強く、『ある期間だけ家を貸したい』というケースに対してその法整備がなされていませんでした。
通常の賃貸の際にかわす普通借家契約では、正当な理由がなければ貸主（大家さん）の都合で退去してもらうということができず、借主は何度でも契約を更新して住み続けることが可能です。
しかし、2000年から、定期借家契約と呼ばれる期間を決めた賃貸借契約ができるようになったことから、空き家の活用方法として「リロケーション」のニーズが高まって来ました。
リロケーション・サービスはこんな時にぴったり
何らかの事情で家を空けなければならなっても、比較的近くに住んでいるのであれば、自分自身が大家さんとして借主を見つけ、そして管理をすることができるので、リロケーション・サービスを使わなくても家を貸すことができます。
しかし、転勤や海外赴任などでは、遠いところに引っ越してしまうと、自分で借主を見つけ、契約し、そして管理をすることはなかなか難しいです。
リロケーション・サービスを提供している会社にお願いしてこれらを全てやってもらった方がラクですね。
つまり、リロケーション・サービスは海外赴任や転勤者に向くサービスです。
リロケーションの期間
リロケーションで利用される、定期借家契約の場合その契約期間には定めがなく、家主の都合で契約期間を設定できます。
あまり短いとマンスリーマンションなどとの競争になってしまうので、最低半年から数年の契約が主となります。
あえて短期間の定期借家契約にして、改めて期間を設定し契約を繰り返すことによって事実上の更新とすることができます。そうすることで、転勤などが終わって戻った時に自分の家に戻れないというリスクを軽減することができます。
一方、普通借家契約の場合は2年ごとの契約更新が一般的で、原則貸主からの解約は原則できません。
２）リロケーション・サービスのメリット・デメリットは？
メリット
1.貸す期間を決められる
2.住宅の管理をしてくれる
リロケーション・サービスを依頼する場合は、定期借家契約という『その住宅を期間を決めて貸しに出す契約』を結ぶことが一般的です。これによって、海外赴任や転勤から戻ってきた際に、自分たちが前に住んでいた家に、戻ってくることができます。
また、貸している間の住宅の管理を行ってくれることも大きなメリットです。
＜トラブル対応例＞
転勤などで遠くに引っ越してその住宅を貸す場合、その住宅に起こる色々なトラブルに対して対応することができません。
そんな時でも、リロケーションサービスはくれます。
メンテナンスをしてくれる
修理やメンテナンスで必要になった場合、修理の対応をしてくれます。帰任した時にも、きっちりメンテナンスがされているため、家が良い状態で戻ってくるので安心です。
借主にも、貸主にも素早い対応ができるので安心です。
デメリット
1.借主が見つかりにくい
2.賃料が低め
3.管理費がかかる
リロケーション会社を使うときは貸す期間を決めて借主を探すことになるため、期間の決まっていない通常の賃貸に比べ、借主が見つかりにくいということがデメリットとして挙げられます。さらに、そのために通常の賃貸物件に比べて賃料を安く設定しなければならないことが多いこともデメリットと言えます。
また、貸している間の借主からの苦情への対応や、修理などのメンテナンスの取次、そして賃料の取り立てもやってもらえるので、毎月手数料が発生します。
３）リロケーション・サービスにはどういったお金がかかるの？
毎月の費用
1.管理費
リロケーション・サービスを依頼して自宅を貸した場合、毎月の管理費が発生します。
リロケーション会社によりますが、海外転勤か国内転勤か、また戸建てかマンションか、定期借家契約か普通借家契約かなどの条件に応じて、賃料に対する一定の割合の手数料を支払うことになります。
リロケーションインターナショナルの場合は、国内転勤でマンションを貸しに出した場合、賃料の５％となっています。
2.事務手数料
賃料を送金してもらうための事務手数料も毎月発生します。これは３００円から５００円程度です。
3.オプションサービス
また貸している間の住宅のメンテナンスをお願いする契約をオプションとして結ぶこともできます。この場合は毎月の管理料に加えてさらに数パーセントの手数料が必要となる場合が多いようですが、設備のトラブルなどが起こっても全てリロケーション会社に任せておけるので、特に海外や遠くに転勤したような場合には安心です。
契約時にかかる費用
入居者が決まり契約に至った場合、契約事務手数料や入居前の住宅の点検費用、そして住居の状況にもよりますが、クリーニング費用や不具合を直すための修理費用も必要となります。
４）どこに依頼すればいいの？
リロケーション会社として代表的なものとしてリロケーション・インターナショナルがあります。
リロケーション・インターナショナルの特徴
リロケーション・インターナショナルは法人取引が多い。
入居者の多くは大手企業の社員の方なので安心して貸し出すことが可能です。
リロの留守宅管理は、リログループの1万社を超える取引企業があります。
また、3,000店舗を持つ国内最大級の不動産ネットワークで入居早く入居者が決まりやすい。
入居者との面倒な契約やトラブル対応、賃料や退去の交渉などはすべてリロケーション・インターナショナルがしてくれるので、面倒がない。
一般的な解約通知は、6か月ですがリロの留守宅管理は、3か月前に解約通知をするので、急な転勤で戻るときも安心です。しかも、入居者の事情により明け渡しができない場合、解約期日の4ヶ月目以降は賃料相当額を支払ってもらえます。貸出期間の柔軟に対応してくれます。
メンテナンスや修理はリロケーション・インターナショナルの方でしてもらえるので安心です。
でも、そんな時には、貸せるかどうか、売ったらいくらになるのかを短い期間で比較検討しなければなりません。
まずは、しっかりした会社に、いくらで貸せるのかを査定してもらうことが大切です。
５）リロケーション住宅を借りるメリットとデメリット
これまでは、貸す側からリロケーションを見てきましたが、借りる側のメリットとデメリットを見てみましょう。
借りる側のメリット
相場より安くかりられる
リロケーション物件は期間を決めて貸すため、期間が決まっていない普通賃貸借契約の物件と比べて、賃料が安く設定されている場合が多いです。（再契約前提型定期借家の場合は通常の賃料と同程度の場合もあります。）
グレードの高い家に住める
転勤者が賃貸に出す物件なので、注文住宅や分譲マンションが多く、賃貸用住宅に比べて設備やグレードが良い場合が多いです。
契約期間中に更新料がない
普通賃貸借契約の場合、契約を更新する際には「新賃料の1ヶ月分」の更新料として、賃料の１か月分が必要となることがあります。
リロケーションの定期借家契約の場合は更新という概念がないので更新料は必要ありません。（定期借家契約を再契約する場合には費用必要になります。）
借りる側のデメリット
更新ができない
定期借家契約ですので契約期間が決まっています。
期間が決まっているので更新ができません。
原則途中解約ができない
転勤などやむを得ない場合を除いて、原則途中解約ができません。生活の本拠として当該物件を使用することが困難となった場合のみ、1ヶ月前予告での解約が認められています。
リロケーション物件は賃貸期間が決まっていますが、内容がよく管理がしっかりして、賃料がお値打ちな物件が多いので、その地域で住宅を購入を考えているとか、転勤が多い人には向いている物件と言えるでしょう。
まとめ
急な転勤で自宅を貸したい時や、親が高齢者住宅に移ったりして空いた実家を貸したいと思った時に、普通の不動産会社では、基本借りてくれる人を探して仲介をしてくれるだけです。
首尾よく借りてくれる人が見つかっても、毎月の賃料を払ってもらえるのだろうか、設備の故障などがあったときにどうしたらいいかわからない、などの不安があります。
リロケーション・サービスは、このような不安を解消してくれる便利なサービスです。
転勤や海外赴任では現地の生活に慣れるために神経を使います。貸し出している自宅のことで余計な心配をせずに、勤務地での仕事や生活に打ち込むためにも、期間を決めて貸すことができるロケーション・サービスを活用すると安心です。
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