不動産売却をする際、どのように売却をすればいいのでしょうか？
大切な資産である家やマンションを売るときはなるべく早く、高く売りたいですよね。特に買い替えの時はタイミングや価格が重要。
「安く売ってしまった。」
「いくら経っても売れない。」
なんてことになって後悔しないために、
・不動産売却はどのように進めればいいのか、
・どこに気を付ければいいのか
を知って、納得のいく不動産売却をめざしましょう。
1.不動産売却の流れを知ろう
「家を売りたい」「損をしたくない」「できるだけ早く・高く売りたい」
そんなとき、不動産会社がどんな仕組みで不動産売買の仲介をしているのかを知れば、不動産会社のペースではなく自分のペースで納得のいく売却ができます。
大事なのは、情報蒐集と現状把握と良い不動産会社です。
自宅の価値をきちんと把握し、どのようなスケジュールで進めるのがいいのかを知っておくこと。
まずは、不動産売却の流れを理解しましょう。
不動産の売買は次の流れに沿って進めます。
不動産売却についての情報収集
売却理由、いつまでに、いくらぐらいで売りたい、ローン状況、不動産の相場、手数料や税金などをあらかじめ調べておきます。現状把握が大切です。
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不動産会社を選定
不動産会社の情報をしらべて、しっかりとサポートをしてくれる信頼できる不動産会社を探す。
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不動産の調査、査定
売却予定の不動産の状況を確認し、いくらで売れるのかを調べます。
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媒介契約の締結
査定をして、売却金額を決めたら、不動産業会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類のあります。媒介契約よって、何社に頼むかが変わりますのでしっかり考えて選びます。
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売却活動
ホームページへの掲載やレインズの登録、チラシの配布などいろいろな売却活動をして購入希望者を探します。希望があれば実際の物件の見学が行われます。
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購入申し込み＆契約
購入希望者から購入申し込み書を受け取り、価格、諸条件がまとまったら契約です。
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残代金の受領と物件の引き渡し
引き渡しに期日に間に合うよう、既存ローンの完済手続きや引っ越しの準備をします。
残代金の受領と同時に物件(鍵）の引き渡し、所有権の移転登記手続きを行います。
2売却のための不動産会社選びのポイント
2-1 重要な不動産会社の役割
不動産会社ってなかなかよくわからないところですよね。でも、この不動産会社さんの選び方一つで、売却がうまくいくかどうかがきまります。
不動産会社選びが最も大事です。
なぜ、不動産会社が重要なのか
不動産会社に家やマンションを売りたいと相談すると、先ほど説明をした不動産売却の流れの中の次の部分を担当してくれます。
・不動産の調査、査定
・媒介契約の締結
・売却活動
・購入申し込み＆契約
・残代金の受領と物件の引き渡し
具体的には
チラシやインターネットなどの広告などに掲載
内見の案内
契約時の重要事項説明
契約時の立会い など
不動産会社は不動産物件を適正な価格で売却するためのサポートをしてくれます。
このサポートによって、家が売れるかどうか、いくらで売れるか、売れるまでどのくらいの期間がかかるのかなどが変わってしまうのです。
どこの不動産会社でも、同じ結果が出るとは言えません。
不動産会社によって、売り出し金額もサポートも大きく違うことがあり、その結果すぐ売れたり、全然売れなかったりします。
自分の大切な不動産を一緒に売ってもらうパートナーをしっかり見つけることが一番大切です。
＞＞不動産会社を選部には、一括査定サイトを利用をすると便利です。
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不動産売却一括査定サイト『イエウール』の評判と体験談。実際に依頼してみたら、なんと驚きの差が!!
2-2.不動産の仲介とは？
不動産仲介とは、不動産の売買や賃貸の際に、買主と売主または借主との間に入って売買契約や賃貸契約を結ぶことを言います。
不動産会社は家を売ったり、買ったりするときの契約を結ぶ仲介をします。
その際に仲介手数料を最大で［物件価格の3％＋6万円＋消費税］をもらうことができます。
例えば、3,000万円のマンションの売却を依頼すると、
96万円＋消費税7.68万円
の不動産仲介料が不動産会社に入ります。
仲介手数料とは不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことを言います。
成功報酬ですから、売買や賃貸の取引が成立しなければ、不動産会社は仲介手数料を請求することはできません。また、契約が無効や取消となったときも、支払う必要はありません。
仲介手数料については下記の記事↓↓で詳しく解説していますので、参考にしてください。
3. 良い不動産会社と悪い不動産会社の違いとは
初めての不動産売却は、わからないことだらけですよね。
不動産は高額な買い物です。買う方からすれば、そんなに簡単には買えません。しっかり検討して購入します。
不動産を売る際には物件によっては、簡単に売れるものもありますが、なかなか、思うようには売れない場合もあります。
そんな時は特に不動産会社や担当者によって売却に大きな差が出ます。
実績があり、信頼できる不動産会社の担当者を見つけることができれば、不動産売却はほぼ成功したと言えるでしょう。
なぜならば、良い不動産会社、良い担当者は物件のことをしっかり調査し、適正価格を出して、購入希望者が納得して購入できるようなサポートをしてくれます。
ところが悪い不動産会社やいい加減な担当者の場合、サポートをするはずが・・・、
ネットに物件情報を出しただけで終わり。
「売れないのは、物件のせい」などと言われて、いつまでも売れないなんてことになりかねません。
不動産会社や担当者によって、良いサポートが受けられる場合と全くダメな場合があるのです。ダメな場合は最悪ですよね。こんな会社に当たったら、売れるものも売れなくなります。
ですから信頼のできる不動産会社を選ぶことが、家を確実に高く売るためには絶対に必要なのです。
不動産会社の選び方についてはこちらの記事をご覧ください。
不動産会社は不動産の仲介をすることで利益を得ます。
つまり、売買を成立させてはじめて収益が出るのです。
ですから、不動産会社は人気の地区の築浅なマンションなど売りやすい物件の売却は喜んで引き受けてくれます。
もし、その物件を買ってくれる人も見つけることができたら、購入時の手数用も同じだけもらえるので、儲けが２倍になります。（これを両手仲介と言います。）
ところが、あまり人気のない地域の古い物件など売りにくい物件で価格の安いもの、つまり手間がかかって儲けが少ない場合は仲介を引き受けたがらないような会社があるのです。
不動産会社は物件を売るために、物件の広告をしたり、サイトに掲載したりします。
会社によっては、オープンハウスを開催したり、内見用に部屋を掃除してくれたり家具をコーディネートしたりして、早く高く売却できるようなサポートをしてくれるところもあります。
一方で、販売価格が安ければ売れやすいので低い査定額を提示する会社があります。
また、逆に高い査定額を提示して、媒介契約を結ばせておいて、なかなか売れない状況にして、安値で買い取りを行いう業者もありますので、不動産会社選びには注意が必要です。
不動産会社の選び方で売却がうまくいくかどうかが決まります。
そのためにも、最初の情報収集と不動産会社選びがとても重要になってきます。
4．売却をする不動産会社を探すのは一括査定サイトからが便利
この最も大切な不動産選びですが、どこに頼んだらいいのでしょうか？
どうやって探せばいいのでしょうか？
そんな時は、イエウール や 「イエイ」というような、複数の不動産会社に一度にアクセスできる「一括査定サイト」から不動産会社を探すことができます。
どちらのサイトも大手の不動産仲介業者や地元不動産会社と提携しています。ここに登録される会社はサイトの基準に合格した優良不動産会社ですので、安心です。
実際にイエウールで不動産の査定を依頼してみたら査定額に驚きの差がありました。詳しくはこちら↓の記事をご覧ください。
一括査定サイトの使い方
実際に一括査定サイトにアクセスしてみましょう。イエウールのサイトです。
1.サイトに住所などを入力すると、自分の住んでいる住所に近い不動産会社がいくつか選択肢として示されます。
2.その中から会社の内容など詳細を見て、いくつか気に入ったところを選び、送信します。
3.業者から連絡が来ます。連絡をくれた業者から実際に査定してもらう会社を決めます。
不動産会社は、少なくても3社以上選ぶ事を、お勧めします。
実際に物件を査定をしてもらいましょう
一括査定のサイトのトップページには「60秒で完了」などと書いてあります。
その場で査定額が分かるようなイメージがありますが、実際には「60秒で自分の情報の記入が完了するくらい簡単です」と言っているだけで、60秒で売りたい物件の金額がわかるわけではありませんので注意が必要です。
一括査定のメリット
不動産を売る場合、売りたい物件のある地域の不動産会社を調べ、その中の何社かに連絡し、それぞれの会社に売却物件の情報や、自分の連絡先などを伝えなければなりません。
数社から査定をもらおうとすると、それぞれに連絡をしなけばいけません。しかしこの手間を一度にすませることができます。一度記入するだけで、信頼できる不動産会社数社のまとめて依頼できるのです。
また、売却するかどうかまだ最終的に決めていない段階で、不動産会社の人にまだ会いたくない場合も、こういったサイトは大変便利なので、積極的に使ってみましょう。
不動産一括査定サイトはいくつかあります。これらのサイトのランキングと活用法については『不動産売却を成功させるには』不動産一括査定サイト ランキング&活用法で詳しく述べていますのでご覧ください。
5．「訪問査定」か「机上査定」か、どっちが良い？
一括査定サイトで物件や自身の情報を入力する際に、「訪問査定」か「机上査定」か、を選ぶところがあります。
「訪問査定」は不動産会社が実際に物件を見て値段を付ける査定です。
「机上査定」は現物を見ないで、物件の情報だけで値段を付ける査定です。
「訪問査定」は、実際の物件を見ることでプラスになる部分やマイナスになる部分があります。その結果、細かく査定することになりますので、査定価格の精度が高くなります。
しかし、実際に値段を付けて売りに出すときには、売却する物件を詳しく見て、その物件価格を決めます。最初の段階で「訪問査定」にしなければならないということはありません。
「机上査定」でも、過去の類似物件の取引金額などを調べたうえで査定してくれます。とりあえず売却を検討するための情報が欲しい場合や、不動産会社の営業担当に会いたくないような場合には「机上査定」を選ぶとよいでしょう。
6.不動産売却に必要な査定とは？
査定とは 持っている不動産がいくら位の価値があるのかを不動産会社が決めることです。
自分の持っている不動産の査定は、いくつかの不動産会社に連絡を取って、実際の物件を見てもらったり、住所から近隣のデータを比較してもらったりして査定価格を出してもらいます。
不動産会社が行う「査定」のベースもあくまでも相場ですが、不動産会社は現在市場に出ている物件の価格だけでなく、「レインズ」（不動産流通機構会員専用の情報交換サービス）にアクセスし、これまで近くで取引のあった、似たような物件の成約価格を調べることができます。
類似物件のこれまでの成約金額や最近の相場状況を参考に、あなたの物件がいくらぐらいで売れる可能性があるかを調べます。
不動産は物件によって立地条件も違えば、間取りも違います。同じ物件はほとんどありません。
良い不動産会社は、過去の似たような条件の取引事例や、現在売り出し中の物件情報を参考に、物件の詳しい内容を調べて査定をします。詳細な資料を元にきちんと査定をしてくれます。また、良い担当者はこちらの質問にも詳しく答えてくれますのでわからないことがあれば、遠慮なく聞いてみることが大切です。
一方で、根拠の資料もなく、ざっくりいくらという会社もあります。質問してもいい加減な答えしか帰ってこないような会社はやはり、自分のたいせつな資産である不動産を売る際には、避けた方が良いでしょう。
まとめ
不動産売却をする際には、不動産会社に依頼することになりますが、良い不動産会社とその担当者がいれば、不動産売却が成功することは間違いありません。
一括査定サイトを活用して、しっかりと自分に合った不動産会社をえらんで、不動産の売却を成功させましょう。
不動産会社を選ぶポイントはお客第一の会社を選ぶことです。詳しくはこちらの記事を参考にしてください。
不動産の売却を考えているのなら、不動産一括査定サイトの利用が便利です。
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