賃貸住宅を探すときに、不動産会社に払う仲介手数料。
最近は手数料半額とか無料という不動産会社がありますが、これってどうなんでしょうか？
安いほうがいいけど、どういうからくりになっているのか？
無料でもちゃんとした物件を紹介してくれるのか？
気になりますよね。
さらに、家さがしに必要なお金について、賃貸の仲介手数料の他、借りるときにはどんな費用がかかるのか、めやす賃料とは何かについて調べてみました。
詳しく見てみましょう。
なお、不動産購入、売却の際の手数料についてはこちら⬇️の記事をご覧ください。
不動産売買の仲介手数料っていくら？計算方法、支払い方法や値引きについても調べてみました
賃貸住宅の仲介手数料とは
家を貸したり、借りたりするときに不動産会社に支払う手数料のことです。
これは成功報酬ですので、取引が成立しなければ、不動産会社は仲介手数料を請求することはできません。また、契約が無効や取消となったときも、支払う必要はありません。
賃貸の場合の仲介手数料はいくら？
賃貸借の仲介手数料
賃料の１ヶ月分に相当する金額以内
借主と貸主から受け取ることができる報酬額の合計額
(報酬には別途、消費税が加算されます。)
賃貸借契約では、貸し主・借り主双方を合計して賃料の1カ月分にあたる金額の報酬を受け取ることができます。
実際にはそうではありませんよね。
私も部屋を借りたことがありますが、仲介手数料として1か月分を支払いました。
そうすると貸主は仲介手数料を払わなくてもよかったのでしょうか？
実は仲介手数料は払っていなかったけど、貸主は広告料として1か月分を支払っている場合がほとんどでした。
つまり、不動産会社は 賃貸契約のときには、
借主から1か月分家賃相当額
貸主(大家さん)から広告料として1か月分家賃相当額をもらっているのが通例となっています。
仲介手数料は上限が決まっている
宅建業法（第46条）では、宅建業者が受けることのできる報酬の額（仲介手数料）は、国土交通大臣が定め、宅建業者は「その額を超えて報酬を受けてはならない」と規定されています。 仲介手数料の上限額について、具体的には、国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」で定められています。
つまり上限が決まっているだけで、それより安くすることは問題がありません。
しかし、いままでは当たり前のように１ヶ月分を不動産会社は請求していました。
仲介手数料を半額や無料にできるのはなぜ？
最近では仲介手数料を無料や半額にしている不動産会社が大手やインターネットなどで、見られることが多くなってきています。
これはどうなっているのでしょうか？
仲介手数料を安くできる理由は？
賃貸物件が自社物件の場合
取引態様が「貸し主」のばあいです。賃貸物件が自社物件ある場合です。
宅建業法では、業者自らが貸し主の場合、借り主を見つけても、手数料を請求することは出来ません。不動産会社が貸主の場合は、仲介手数料は0円です。
取引態様が「媒介」の場合
通常の取引です。貸主と借主がいて、不動産会社が仲介する場合です。
これまで、借主が不動産会社に払っていた手数料を貸主が払うことになったからです。
借り手に仲介手数料を請求することで空室になってしまうより、貸主が手数料を払ってでも、早く借りてくれる人をみつけたいと思う貸主が多くなってきました。
仲介手数料無料の物件が増えれば、仲介手数料の高い物件の人気は下がります。
同じ物件であれば、仲介手数料の安い会社に依頼する人が増えるのはあきらかですね。
空室にしたくない大家さん(貸主)と、他の不動産会社と差別化をはかりたい不動産会社の事情によって、仲介料を下げる努力をしています。インターネットでの物件紹介の増加などによって、コストダウンが進んでいます。
仲介料が安くなってきていることは部屋を借りる人にとってはお得な状況になっていると言えるでしょう。
家賃はトータルで考えましょう
物件を借りる時に必要なお金はもちろん仲介手数料だけではありません。
家賃が割安な場合でも、その他の費用を含めると、実は割高になるケースがあります。
仲介料が格安の場合、借主の仲介手数料分を貸主が負担しているので、家賃や敷金などに反映させる場合もあります。他の費用もあわせて考えてみる必要があります。
その判断材料となるのが「めやす賃料」です。
めやす賃料とは
その判断材料となるのが「めやす賃料」です。
「めやす賃料表示」とは、借りる人が4年間賃借した場合に支払う賃料の総額です。
賃料に加えて共益費（管理費）、敷引金（敷金･保証金の償却等の預り金から必ず差し引く部分）、礼金、更新料などがめやす賃料に加えられます。
めやす賃料の計算
めやす賃料は、借家を4年間借りると仮定した場合、
その間にかかる「賃料」「共益費（管理費）」「フリーレント（無料期間）」「敷引金」「礼金」「更新料」の合計額を
48カ月で割って算出した1カ月当たりの金額の事です。
この中には、計算式からもわかるように更新料や敷金・礼金は含まれていますが、「仲介手数料」「保険料」「退去時の原状回復費用」などは含まれていません。
実質的な賃料が高いかどうかを判断するため1つの判断基準となります。
めやす賃料={(65000+3000)x48+0+0+0}÷48＝68000円2.賃料6.3万円、共益費0.3万円、敷金０円、礼金1ヶ月、更新料１ヶ月 更新期間2年ごと
めやす賃料={(63000+3000)x48+0+60000+60000}÷48＝68500円
月額の賃料だけを見れば、例１の方が65000円と2000円高いですが、めやす賃料と賃料の差額を見ると、例２のほうが500円高くなります。
4年間トータルで比較した場合、例２の賃料の安い方がトータルでは高くなってしまうのです。
仲介手数料もあわせて考えてみる必要があります。
借りるときにかかる仲介手数料や敷金・礼金などのイニシャルコストと毎月の賃料・共益費などのランニングコストを合計したトータルコストを基準に賃料を比較することが大切です。
ただし、賃貸住宅を借りるときに、不動産会社が仲介をしてくれますが、その際に仲介手数料が高いかどうかだけで決めるのは、ちょっと待ってください。
仲介手数料は賃料の１ヶ月分以下です。仲介手数料の有無こだわるよりも自分の住みたい物件を見つけることにこだわりましょう。めやす賃料やトータル金額に差がない場合も多くあります。
不動産会社選びが重要
仲介手数料が高いかどうかよりも、
良い物件を紹介してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産会社を見分けるポイント
店先や店内が綺麗かどうか。
スタッフの言葉遣いや身なりが丁寧できちんとしているかどうか。
こちらの希望をきちんと聞いてくれるかどうか
条件にある物件を探してくれる
急かさない。
など、お客様の立場に立って物件を紹介してくれる不動産会社を選びましょう。
賃貸住宅をさがすならマイナビ賃貸がおすすめです。
まとめ
賃貸住宅を借りる際の仲介手数料は家賃の１ヶ月分以下です。
最近は仲介手数料が０円とか半額という不動産会社もあります。
しかし、手数料だけにまどわされず、自分の希望にあった物件を紹介してくれる、よい不動産会社を選ぶことが大切です。
家賃や管理費、敷金礼金なども含めためやす家賃を参考に自分にあった物件探しをしましょう。
参考記事
一人暮らしの住まい探しにはこちらの記事もおすすめです。
【初めての一人暮らし】住まい選びのポイント21～後悔しない部屋探しのコツ
不動産売買の仲介手数料についてはこちらをご覧下さい。
