「仲介手数料」ってそもそも何でしょうか？
家を借りたり、家を買ったりするとき不動産会社に払う手数料のことです。
不動産仲介料は成功報酬ですので、不動産会社が買い手を見つけてくれた場合や希望する物件を探してくれた場合に支払います。
この仲介手数料はどうやって決まるのでしょうか？
仲介手数料は思ったより高額になることもありますので、買う時にはさらに費用が必要になったり、売る時には思ったほどお金が残らないなんてことにも。
不動産を売却や購入する際にかかる仲介手数料の金額、計算方法、解約、支払い方法、仲介手数料の値引は可能か、などと合わせて仲介時の不動産会社の仕事についてご紹介します。
仲介手数料とは
仲介手数料とは不動産会社が仲介をした時に支払う手数料のことです。家を売ったり買ったりする(売買)場合と、貸したり借りたりする(賃貸)場合があります。
不動産会社は不動産物件について安全に取引が行われるよう、調査をして取引が成立するよう仲介します。その仲介の報酬として支払われるものが仲介手数料です。
仲介手数料の金額は？
仲介手数用については、国が上限を定めています。上限ですからそれより安くても構いません。
最近無料というところもあります。この仕組みは後ほど詳しく説明します。
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
国土交通省告示によると、
不動産売買にかかる仲介手数料の上限は、売買価格の3～5％に消費税をプラスした額になります。
ここで、消費税はわかるけど 3～5％って何？
3％＋6万円って聞いていたんだけど と思った人はいませんか？
国土交通省の公示による宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買または交換に関して依頼者から受けることができる報酬の額は昭和45年に公示されて、何度も改正されて今日に至っています。わかりにくいので、詳しく見ていきましょう。
仲介手数料の上限とは
不動産売買の手数料
一覧表にしてみました。これは依頼者の一方から受け取ることができる額です。
売る方と買う方の両方であれば2倍受け取れます。
賃貸の手数料
賃貸借契約では、貸し主・借り主双方を合計して賃料の1カ月分に相当する金額までしか受領できません。
売買の仲介手数料の計算方法について詳しくみてみましょう
東京カンテイによると、2015年4月の首都圏一都三県の中古マンション平均価格（70m2換算）2969万円、大阪府や兵庫県などの近畿圏の平均は1825万円です。
2970万円と1820万円のマンションを購入する際の手数料（税抜き）を実際に計算してみましょう。
例えば2970万円の物件の仲介手数料(税抜き)は
200万円までが5％ 200万円から400万円までの200万円が4％
販売価格から400万円を引いた額(2570万円）が3％です。
実際に計算すると
200万円ｘ0.05+200万円ｘ0.04+（2970-400）万円ｘ0.03＝95.１万円 （税抜き）
1820万円の物件の仲介手数料は 同じ計算式から
200万円ｘ0.05+200万円ｘ0.04+（1820-400）万円ｘ0.03＝60.6万円 （税抜き）
となりました。
簡便式 物件価格ｘ3%＋6万円 （税抜き）とは
ここで、手数料の計算式 3%＋6万円 について考えてみましょう。
400万を超えた物件の仲介手数料(税抜き)は上の図からわかるように
200万円、400万円で手数料のパーセンテージが変わってきますので次のように計算できます。
200万円ｘ5％＋200万円ｘ4％＋（物件価格―400万円）ｘ3%
↓↓
200万円x2%＋200万円ｘ1％＋物件価格ｘ3％
200万円までの手数料が5％ 400万円超の手数料3％との差額が2％
200万円から400万円までの200万円の手数料が4％ 3％との差額が1％
差額分だけを計算すると 200万円ｘ0.02＋200万円ｘ0.01＝6万円
これは 物件価格29７0万円ｘ3％＋（200万円ｘ2％＋200万円ｘ1％）とおなじです。
つまり、3％+6万円になりました。
仲介手数料は(29７0万円ｘ0.03）＋6万円＝89.１万円+6万円＝95.１万円
これが3%＋6万円の計算の根拠です。
とってもややこしいですよね。
昭和45年1970年公布ですので、そのころの土地や建物の価格は200万円代の物件もたくさんあったと思います。現在は４００万円以下の土地や建物は少ないですが、表に従って計算してみましょう。
200万円超400万円以下の物件の仲介手数料(税抜き）は
200万円ｘ5％+（物件価格－200万円）ｘ4％
↓↓
200万円ｘ1%＋物件価格ｘ4％
簡便式 物件価格ｘ4%＋2万円
例えば300万円の物件の手数料(税抜き)
200万円ｘ0.05＋(300－200)万円ｘ0.04＝14万円
200万円以下の物件の仲介手数料(税抜き)は 5％ です。
例えば150万円の物件の手数料(税抜き)は
150万円ｘ5％ = 7.5万円
200万円400万円などの区別はせずに、もうすべて3％にしてもいいのではないかと思ったりします。しかし、今も仲介手数は200万円、400万円で率が変わっていますので、
仲介手数料は下記の表の式で計算します。
売買価格に対しての仲介手数料
ここで、売買価格に対しての仲介手数料を計算して一覧表にしてみました
物件価格が高いと仲介手数料は数百万を超えてしまいます。物件の売買時には仲介手数料も忘れないで予算に入れておく必要があります。
不動産仲介手数料について報酬表の掲示
宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、見やすい場所に定められた報酬額を掲示しなければなりません。
これは法律（宅建業法第46条4項）で義務付けらていますので、掲示がなければ違法です。
そういう業者には依頼しない方がよいでしょう。
不動産会社の仕事
ここまで見てきたように、仲介手数料はかなりの額になります。
不動産会社が行う売買に関する仕事は何があるか確認をしてみましょう。しっかりお仕事をしていただいて、満足のいく不動産売買にしたいものです。
物件の調査
現地調査、登記簿の確認など法務局調査、用途地域の確認や法令の制限などの役所調査などをしっかりして物件の内容を把握しておくことで、トラブルのないスムーズな取引ができるようになります。
物件の査定
物件調査結果、エリア特性、市場の動向、経済の状況などを考慮して適正な査定することで、販売価格を決めることができます。
売却活動
自社サイトやポータルサイトへの掲載、チラシの作成、見込み客への紹介、現地案内、物件をよく見せるための提案、オープンハウスの開催など営業活動が大切です。
購入希望者への対応
申し込み状態の報告や、価格についてなどの調整をします。
契約と引き渡し
売買契約書の作成と手続きをサポートし、現地に立ち会って最後の引き渡し手続きもサポートしてくれるのです。
以上のようにたくさんのことが含まれています。
提案や報告のない会社、フットワークの悪い会社は避けた方がよいでしょう。
不動産会社選びが重要
査定金額や売り出し金額などについても不動産会社には相談に乗ってもらいますので、家を売却する際には、仲介手数料が高い安いかだけではなく、いい会社かどうか。担当者が誠実かどうかなどしっかりチェックしましょう。
仲介手数料の支払い時期
仲介手数料は売買契約時に半分、引き渡し時に半分支払うのが一般的です。
しかし、資金の都合で、契約時に半金を払うのが難しい場合は、引き渡し時に一括支払に対応してくれる不動産会社もありますので、相談してみて下さい。
仲介手数料は値引きできるのでしょうか？
仲介手数料ははじめに言った通り上限が決まっています。
あくまでも上限ですので、それ以下の手数料でも会社が決めることができます。手数料無料という会社もあります。
例えばスターフォレストなら購入の際の仲介手数料が最大無料になります。無料でない場合も半額がほとんど。
詳細はこちら 公式サイト https://star-forest.biz/をご覧ください。
不動産手数料を安くできるわけとは
不動産は一つの物件の仲介で、買い手と売り手どちらかの仲介をすれば仲介手数料が発生します。
一つの物件で買い手と売り手の両方を仲介すれば２倍受け取れるのです。
不動産の売買をすることができれば不動産会社は多額の手数料を手に入れられますので、不動産売買物件を多く仲介することができればいいのです。
売る方はお金を受け取る中から手数料を払うことになりますが、買い手は代金を支払う側ですがその上に仲介手数料を払うのはさらに負担が大きいと感じます。
買い手からの不動産手数料を安くすればお客さんが増えるので、買う側の仲介手数料を安くする不動産会社が出てきているわけです。
もちろん、すべての手数料を安くしているわけでなく、売却の際の仲介料は安くせず、購入の方を無料や半額にしたりすることやリピーターの場合は割引をするなどでお客獲得を目指しているのです。
値引き交渉は可能？
仲介手数料を（3％＋6万円）＋消費税の上限で請求する会社が多いですが、大手不動産会社でも2回目の取引では割引を設定しているところがあります。
同じ会社で、特に買い替えをする場合などは、不動産会社にとって大きな利益が見込めますので、値引きに応じてもらえる可能性はあります。
最終的に物件そのものの価格が希望に少し届かなかった場合や、思ったより早く買い手が見つかり結果的にあまり営業が努力しなくてもよかった場合などは値引き交渉すれば対応してもらえるかもしれません。
最初から値引きを要求すると、営業活動に支障が出るかもしれませんが、契約をする際には交渉の可能性はあります。
営業担当では判断できないことが多いので、「会社に持ち帰って所長と相談してください。」とか「本社の判断を聞いてみてください。」などと言ってみてください。
会社によっては仲介手数料の10％引き（売買金額の0.3%）くらいは応じてくれる場合もあります。高額物件であれば10万円の単位になりますので結構大きいと思いますよ
契約が解除されたときの手数料は？
不動産仲介料が請求されるのは、売買契約が成立することが必要です。
売買契約が無効であったり、取消されたり、解除された場合、仲介手数料はどうなるのでしょうか？
1.売買契約の無効
仲介手数料は成功報酬ですから、契約に問題があった場合などの無効な契約の場合は手数料は発生しません。
2.売買契約の取り消し
取り消しによって契約はなかったことになります。仲介手数料は成功報酬ですから、契約の取り消しの場合は手数料は発生しません。
3.解除
・解除につき特約がある場合 特約がある場合は、特約に従うことになります。
例えば、ローン（融資）不成立に伴う解除の場合は、報酬請求権は発生しないと定められていれば、そのとおりになります（標準媒介契約約款）
・合意解除
仲介手数料が発生します。
・手付放棄などによる解除
仲介手数料が発生するといわれていますが、減額される場合もあるそうです。
安易な契約解除は手付金だけでなく、仲介手数料もかかってきますので、十分考えてから契約をした方がよさそうですね。
まとめ
不動産売買における仲介手数料は不動産売買を円滑に進めるために働いもらって、売買が成立したときに支払う報酬です。
信頼できる不動産会社に依頼して納得のできる取引にしたいものです。
不動産を売却するには不動産一括査定を利用すると便利です。
購入の際にも手数料が高いのが気になりますよね。
スターフォレストは中古マンション購入の際の仲介手数料が最大無料になります。無料でない場合も半額がほとんどです。
詳細はこちらをご覧ください。
